房屋產(chǎn)權(quán)變更承租人怎么維權(quán)

房屋承租人的“優(yōu)先購買權(quán)”是指房屋出租人欲出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)當(dāng)在出租人履行通知義務(wù)后，15日內(nèi)明確表示購買，否則視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。另外，如果有房屋共有人優(yōu)先購買、出租人將房屋出賣給近親屬、第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)等3種情況，承租人無權(quán)行使優(yōu)先購買的權(quán)利。

如果原房主出賣房屋時(shí)，沒有在合理期限內(nèi)通知房屋承租人，侵犯了承租人在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，承租人可以主張?jiān)恐鲗o其造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，但承租人不可以主張?jiān)恐髋c新房主簽訂的房屋買賣合同無效。

《中華人民共和國合同法》規(guī)定，“買賣不破租賃”是指租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人可以請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。如果出租人未將所售房屋出租的事實(shí)告知善意的買受人，則應(yīng)當(dāng)賠償因此給買受人帶來的損失。

承租人如何在房屋拆遷中維權(quán)

(一)搬遷費(fèi)，又稱搬遷補(bǔ)助費(fèi)

如果因?yàn)椴疬w而造成承租人損失，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行補(bǔ)償。搬遷補(bǔ)助費(fèi)可以由被拆遷人與承擔(dān)人進(jìn)行協(xié)商解決，也可以由拆遷人直接補(bǔ)償給承租人。或者按國家和本市規(guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用。

(二)臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)(過渡費(fèi))

如果在拆遷前，經(jīng)過協(xié)商能夠安排好另外房屋作為經(jīng)營場所的，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)可以適當(dāng)補(bǔ)償，如果不能提供場所作為經(jīng)營場所的，應(yīng)按照實(shí)際損失情況給予補(bǔ)償。

(三)提前搬遷獎

有的地方規(guī)定被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)提前搬遷的，拆遷人可以給予搬遷獎勵(lì)費(fèi)。

(四)停業(yè)損失

因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。”據(jù)此，若因拆遷造成承租人停產(chǎn)、停業(yè)的，則承租人有權(quán)要求獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。

(五)添置物品的補(bǔ)償

《合同法》第二百二十三條第一款的規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。”承租人改善或者增設(shè)的物品主要體現(xiàn)為對房屋的裝修及添置的相關(guān)設(shè)施，如承租人與被拆遷人就此項(xiàng)改善或者增設(shè)物品有約定的，則按約定處理;如無特別約定或約定不明的，則此部分的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)支付給承租人。無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用

(六)區(qū)位差價(jià)補(bǔ)償

區(qū)位有房屋區(qū)位與土地區(qū)位之說，有人認(rèn)為拆遷時(shí)既要補(bǔ)償房屋區(qū)位差價(jià)又要補(bǔ)償土地區(qū)位差價(jià)，但這是對區(qū)位的一種誤解。以可移動的房屋為例，其房屋移動到不同地段時(shí)，其房價(jià)是不一樣的，但其房屋本身并沒有變化，只是土地的區(qū)位發(fā)生了變化，即房屋的區(qū)位來自于土地的區(qū)位，所以拆遷補(bǔ)償中的區(qū)位是指土地的區(qū)位，不存在既要補(bǔ)償房屋區(qū)位差價(jià)又要補(bǔ)償土地區(qū)位差價(jià)的問題。

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