出租人能單方面解除合同嗎

案情簡介：

原告(反訴被告)：耿*銀

被告(反訴原告)：秦*海

2007年1月1日，耿*銀(乙方)與秦*海(甲方)簽訂一份土地承包合同，約定甲方將中國人民解放軍****部隊委托管理的位于西北旺鎮土井村**區、**區之中的面積為43畝的耕地承包給乙方，承包期限為2007年1月1日至2010年1月1日止，每畝年承包金為450元。乙方必須保證按期向甲方支付土地承包金，每逾期7日，由甲方按年租金的10%收取違約金，逾期15日，甲方有權終止合同。合同簽訂后，2007年9月24日，耿*銀給付秦*海土地承包金19?350元。

此后，耿*銀以秦*海未能依約協調其承包土地的用水用電，導致土地無法利用由，訴至北京市海淀區人民法院，要求解除雙方簽訂的合同并要求秦*海賠償損失133?182元。

2008年4月2日，北京市海淀區人民法院院作出(2007)海民初字第26110號民事判決，認為耿*銀與秦*海簽訂的土地承包合同合法有效，耿*銀以秦*海無法提供動力電為由要求解除合同、賠償損失，缺乏事實及法律依據，判決駁回了耿*銀的訴訟請求。該判決已發生法律效力。

本案審理中，秦*海稱其在2007年12月1日前給耿*銀打電話讓耿*銀交承包費，但耿*銀說不種了，在其多次要求耿*銀交納承包費，耿*銀均置之不理的情況下，其認為耿*銀不再繼續承包了。耿*銀對此予以否認，稱其未給秦*海打電話說不再承包土地，相反其多次找秦*海要求交納承包費，但秦*海不收，且說不能再將地承包給其了。

為此，秦*海又申請證人金*、李*生、張*枝出庭作證，但三人證詞互相矛盾。本案審理中，耿*銀稱，依照慣例耿*銀應先交費后種地即耿*銀應在2008年1月1日前交納2008年的承包費。對此，耿*銀稱合同中并沒有約定承包費的繳納時間，只要在承包合同期限之內繳納承包費即可，即在2008年12月31日前交納。

訴訟中，雙方當事人均認可耿*銀僅未交納2008年度的承包費。此外，經秦*海同意，耿*銀在承包地上加蓋了八間平房，耿*銀稱該房現由其請人代為看管，但并未出售。

上述事實，有耿*銀與秦*海簽訂《土地承包合同》、(2007)海民初字第26110號民事判決書、房屋照片等證據材料以及該案庭審筆錄在案佐證。

法院判決：

法院認為，耿*銀與秦*海之間簽訂的土地承包合同于法不悖，應為有效。

本案中，秦*海要求解除合同的主要理由是耿*銀未按期交納承包費，且明確向其表示不再承包土地。雙方簽訂的土地承包合同中并未明確約定承包金的具體支付日期，秦*海主張應以雙方慣例為準即系先交錢后種地，缺乏事實及法律依據，故秦*海主張耿*銀未依約交納2008年度承包金，法院不予支持。對于秦*海主張耿*銀明確表示不愿再繼續履行合同，證據不足，法院不予支持。據此，本案中，秦*海并不享有承包合同約定的單方解除權，其要求解除合同的反訴請求，缺乏事實及法律依據，本院不予支持。其基于解除合同所提出的拆除房屋及賠償損失的反訴請求，本院亦不予支持。

據此，耿*銀要求繼續履行承包合同的訴訟請求，有事實及法律依據，本院予以支持。

綜上所述，本院依照《中華人民共和國合同》第八條、第六十條之規定，判決如下：

一、原告耿*銀與被告秦*海簽訂的《土地承包合同》繼續履行，被告秦*海于本判決生效后十五日內將該合同項下的四十三畝土地交付給原告耿*銀承包使用;

二、駁回反訴原告秦*海的反訴請求。

本訴案件受理費七十元(原告已預交三十五元)，由被告秦*海負擔，其中三十五元，于本判決生效后七日向本院交納;另三十五元，于本判決生效后七日直接給付原告耿*銀。

反訴案件受理費三十五元，由反訴原告秦*海自行負擔(已交納)。

律師解析：

本案屬平等民事主體之間的合同糾紛，法庭審理也主要是圍繞著秦*海是否享有土地承包合同的單方解除權問題而展開，因此在分析該案件時也需要從這幾個方面來梳理線索：

首先，對于合同的單方解除權，它本身是一種什么性質的權利?

合同解除有雙方解除和單方解除兩種形式，而合同的單方解除權也包括兩種形式，即單方約定解除和單方法定解除。單方約定解除是指合同的當事人雙方在合同中約定了某種解除情形，當該解除情形出現時，享有解除權的一方以單方意思表示即可使合同歸于消滅，不必征得對方同意。單方法定解除是指法律上有明確規定，當某種情形出現時，享有解除權的一方可依據法律規定直接行使合同解除權，以達到消滅合同的目的。當事人行使單方解除權，合同關系便歸于消滅，所以它應該是一種形成權。

其次，秦*海不具備合同的法定單方面解除權。

單方約定解除是指當事人雙方在合同中約定了某種解除情形，當這種情形出現時，享有解除權的一方以單方意思表示即可使合同消滅，不必征得對方同意。秦*海和耿*銀雖約定必須保證按期支付土地承包金，每逾期7日，按年租金的10%收取違約金，逾期15日，甲方有權終止合同。但是這個按期的期卻沒有確定下來，并沒有在合同中約定土地承包金到底具體在哪一天支付，而基于原告在2007年9月才繳納本年的租金，所以也不能依照秦*海主張在2007年12月31日前交2008年的租金。所以秦*海此時也不具備合同的單方約定解除權。

所以，法院在本案的審理中沒有支持被告的主張，是合乎法律依據的。

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