【租賃合同糾紛】當(dāng)前認(rèn)定租賃合同案件違約金的問題

違約金作為租賃合同雙方當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任的一種方式，直接源于雙方當(dāng)事人在合同中的約定，是違約當(dāng)事人承擔(dān)賠償責(zé)任的必然結(jié)果。近年來，出租人與承租人之間合同約定的違約金進入了無原則時期，認(rèn)定租賃合同案件違約金矛盾較為集中，問題較為突出，出現(xiàn)了以下問題：

1、認(rèn)定當(dāng)事人約定的滯納金性質(zhì)為違約金

由于受違約金兼有懲罰性和賠償性的影響。出租人與承租人之間在約定違約金時，往往會采用滯納金來表述，這就需要法官對滯納金有所認(rèn)識。但是，有這樣一起案件，法官認(rèn)定：雙方在合同中約定逾期付款按租金總額每天收取3%的滯納金過高，原告基于約定向被告主張20萬元的違約金從本案實際情況來看仍然過高，依法應(yīng)予調(diào)整。1因而較違約金兼有懲罰性而言，此認(rèn)定使違約金的性質(zhì)發(fā)生了根本的變化。所謂滯納金是指超過規(guī)定的繳款期限，向繳款人征收的一種帶有懲罰性質(zhì)的款項。屬于行政法調(diào)整范圍，具有法定性、強制性和懲罰性的特點。并且，發(fā)生在國家行使公共權(quán)力的過程中，雙方法律地位是不平等的。滯納金在租賃合同中頻頻露面，是因為一些當(dāng)事人受計劃經(jīng)濟的影響，認(rèn)為國家法律、法規(guī)有明文規(guī)定，違約按超過規(guī)定期限的天數(shù)，每天征收應(yīng)繳款額一定的百分比。如果一旦發(fā)生糾紛，有一個法定的計算標(biāo)準(zhǔn)。但是，通過民法和合同法的基本原則，肯定租賃合同當(dāng)事人地位平等，在權(quán)利義務(wù)的分配上平等協(xié)商，肯定租賃合同主體受平等的法律保護，滯納金應(yīng)當(dāng)退出當(dāng)事人在租賃合同中的約定。我們認(rèn)為，如果當(dāng)事人雙方將違約責(zé)任承擔(dān)方式約定為滯納金，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定約定無效。同論，當(dāng)事人雙方在租賃合同中約定為滯納金，一方當(dāng)事人卻以違約金主張另一方當(dāng)事人賠償?shù)牟挥柚С帧?/p>

2、認(rèn)定所訂租賃物總值計算違約金

在租賃合同中雙方當(dāng)事人約定違約金的計算辦法，常約定為按所訂租賃物的百分之幾或幾十計算違約金。顯然，這種約定存在問題，違反了公平原則。但是，對于雙方當(dāng)事人的這種約定，法官將如何認(rèn)定呢?有這樣一起案件，法官認(rèn)定，承租人應(yīng)按所訂租賃物總值的20%賠償違約金給出租人。2在這里，我們可以看出法官的認(rèn)定顯得是那么不安，沒有回答何以可能。要知道，在租賃合同中，承租人對租賃物的使用，是對租賃物的全面使用。出租人將租賃物的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人的同時，必須將租賃物的占有權(quán)也轉(zhuǎn)移給承租人。因此，租賃合同成就的條件是：出租人的租賃物被承租人實際使用、占有、收益的事實。我們認(rèn)為，法官應(yīng)當(dāng)對當(dāng)事人的約定有所認(rèn)識，從而排除對無效部分的認(rèn)定。

3、當(dāng)事人雙方約定合同為不完全履行，認(rèn)定違約方賠償全部違約金

所謂不完全履行，是指當(dāng)事人在履行合同時，沒有按照合同約定的全部履行因素進行履行的情況。這種情況在租賃合同案件中經(jīng)常遇到。但是，當(dāng)雙方當(dāng)事人在合同中，約定不完全履行時，我們該如何認(rèn)定呢?有這樣一起案件，當(dāng)事人雙方約定在每月合同付款期限屆滿后，承租人每月只給付出租人70-80%的租金，如果超期出租人按租金的3%加收承租人的費用。法官認(rèn)定，承租人未在約定的期限內(nèi)向出租人繳納70-80%的租金已構(gòu)成違約，出租人就可每月增收欠租金額3%的逾期違約金。3在這里，有個問題。根據(jù)雙方當(dāng)事人合同約定的文義解釋，原本含義不可能存在承租人每月付100%的租金。換句話說，承租人每月20—30%租金可以不付，且不違反合同約定，不應(yīng)當(dāng)賠償該部份的違約金。

4、否認(rèn)當(dāng)事人雙方的新協(xié)議認(rèn)定原合同違約金

由于違約金是當(dāng)事人雙方在訂立合同時，預(yù)先確定的，于違約后生效的,獨立于履行行為之外的給付。法官在認(rèn)定當(dāng)事人主張的違約金時，都離不開對當(dāng)事人雙方所訂立合同的思維。但是，當(dāng)雙方當(dāng)事人因撤訴重新達成了協(xié)議(未約定違約金)，一方當(dāng)事人為另一方當(dāng)事人賠償了損失(承擔(dān)了撤訴的費用)，另一方當(dāng)事人是否可依據(jù)原協(xié)議要求其承擔(dān)違約金?有一起案件，出租人曾向法院起訴承租人，后出租人向法院撤回對承租人的起訴。撤訴時出租人與承租人就給付租金的時間重新進行了約定，但未約定違約金。出租人第二次起訴到法院后，法官認(rèn)定，承租人應(yīng)按原協(xié)議賠償出租人的違約金。這種認(rèn)定情況，對當(dāng)事人簽訂了一份新協(xié)議就沒有意義了。相應(yīng)地，與新協(xié)議相比，就會使出租人意外獲利。這樣的結(jié)果顯然損害了承租方一方的利益。筆者粗略計算了一下，判決時違約金是本金的100%以上。4

5、認(rèn)定違約金的標(biāo)準(zhǔn)多種多樣

由于現(xiàn)實生活中當(dāng)事人約定的違約金計算方式形態(tài)多種多樣，往往都存在一個合法、合理的問題。這個問題導(dǎo)致我們在處理租賃合同案件時，對相同事實，出現(xiàn)了多種多樣的認(rèn)定。并且，我們處理的有些案件是有悖于民法和合同法的補償原則。例如，所訂租賃物總值的20%;所欠租金日3%等等。

雖然，我國合同法確立了違約金的賠償性，即除合同當(dāng)事人另有約定外，違約金應(yīng)視為預(yù)定的違約賠償金。但是，并非任何事先約定的損害賠償計算方法都能在違約后原封不動地得到。對顯失公平約定，其結(jié)果都會發(fā)生變更。如果你還有其他的問題，歡迎致電律霸。