一、拆遷房屋估價的方法有哪些

第一、重置成本法

重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業的地上建筑物、廠房進行重置。選擇一個評估時間點，假如要求5月1日起進行實地征收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值+人工的價值+相關稅費的價值=所得重置價值，再扣除相應的折損率(70%或80%等)。

成本法在以前就運用相當廣泛，土地價值，房屋價值都可以運用成本法進行評估，但現在590號令以及建設部的房屋征收評估辦法都要求按照市場比較法。

第二、收益法

在590號令當中有相關的要求，如果用于生產經營則對于其生產經營的評估要運用收益法，其實就是預估一下未來預期收益，選取適當的資本化率來體現，把資本投入到不動產所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當中不常運用，意思是把不動產房屋、土地投入到相關的收益當中所產生的利潤率。

收益法主要評估一些在實踐當中進行實際生產經營的商業性質的主體，一些勞動附加值比較大的勞動密集型行業、專利技術性可帶來的勞動收益成幾何倍增長的行業，原則上對其行業企業應按照收益法進行實際評估。

收益法在實踐的過程中運用不是很多，評估公司不涉及收益法部分，評估公司運用較多的是成本法和市場比較法兩種。

第三、市場比較法

需要注意的是，參照類似的房地產市場價值，意思就是要根據同區位、同地段、同性質(國有、集體)、同用途(商業、工業、住宅)，商品房包括住宅和商業用途。在實踐的過程中需要注意屬于什么用地，要參考附地范圍相同性質的用地價值，主要是參照類似房地產市場的價值。

第四、假設開發法

假設開發法在實踐中運用不多，例如開發商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運用到假設開發法來進行實際評估，開發商需要土地利用實際開發，土地開發后目的可能作為商業、住宅，也有可能是廠房，需要運用土地開發滿足主體要件。所以要預估出土地開發后的價值，扣除相應的稅費、土地利用后相應的損耗等所體現出的市場價值。

很多中小型企業都希望適用假設開發法，特別針對一些未利用的土地，也就是開發商購買后沒有實際利用，還在申請審批規劃等文件的時候，占用土地的行為就應該運用假設開發法來進行評估。例如，唐山某鋼鐵企業，企業進行外遷，與政府進行協商如何評估剩余土地的價值，必須運用假設開發法來評估土地使用權的價值，實踐當中運用相對較少。

第五、基準地價修正法

基準地價修正法主要是評估土地在進行實際區位確定的時候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的系數以及修正出來最后的價值，在實踐當中應用不是很廣泛。

二、如何合理化做好房屋拆遷估價

1、完善有關配套文件，確定科學的估價方法

在基準價格的確定上，應以《房地產估價規范》為依據;在房屋的使用性質的認定上，應充分考慮實際用途和使用價值;在估價方法上，應以《房地產估價規程》來確定估價技術路線。

2、加強對房屋估價活動的監管，建設一支精良的評估隊伍評估機構及評估人員應在市場競爭中獲取，而不是指令性的認定，政府部門應配合齊抓共管，即使拆遷評估結論得到認可，也應考慮弱勢群體的實際困難，只有這樣才能使拆遷順利進行，有利于民有益于國的建設項目得以很好的實施。

三、房屋拆遷估計的法律依據

《國有土地上房屋征收評估辦法》

第五條　同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產價格評估機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產價格評估機構共同承擔。

兩家以上房地產價格評估機構承擔的，應當共同協商確定一家房地產價格評估機構為牽頭單位;牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。