一、城市宅基地自建房拆遷標準是多少?
城市宅基地自建房拆遷標準是因地而已的,城中村改造拆遷補償項目,因村而異,一村一策,各城中村根據自身的條件和經濟狀況,通過村民代表大會或村民大會討論通過補償方案確定。但大體上分那么以下幾個項目:
1、一戶宅基地置換300平方米同一地段高層住宅。
2、臨時安置費、搬遷費:臨時安置費按15元/平方米計算,搬遷費按10元/平方米,按兩次計算;這是截至2011年的標準。不過最近國有土地征收拆遷將該兩項數額進行了提高。城中村改造補償想必也會參考此標準進行相應提高。
3、地上房屋補償款及裝修款:無明確具體標準可供參考,一般由評估機構進行評估確定,當然評估機構有評估具體標準。屋內裝修補償基本類似。
4、停產停業損失:該項費用主要針對營運性房屋進行的補償,如對沿街門簾、在城中村內的企業或公司進行的停業期間內補償的損失,一般由協商確定或評估確定。
5、拆遷獎勵:各村制定各村獎勵標準,不能統一。
6、電器移機費:一般按市場價位進行補償,目前家用電器移機費:空調200元一臺;有線電視150元一戶;電話移機88元一部;熱水器100元一臺等等。如拆遷時市場價格提高也相應提高補償。
7、其他補償或補助:各村根據以上標準或參考以上標準的基礎上,另行對困難住戶或另行支付和補償費用,這主要由村集體組織通過補償方案確定,因村而定。
本標準僅供參考
二、簽訂拆遷安置補償協議時應注意以下內容:
(一)主體不符不簽
1、拆遷指揮部與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議
在某些政府為主導的建設項目中,拆遷方為了推動拆遷進度和便于對拆遷事務進行管理,常設立一個臨時機構即拆遷指揮部,在這里工作的人員均是專門針對這個建設項目從相關機構抽調來的,拆遷工作完成了便撤回到本單位。拆遷指揮部無法人資格,不能獨立承擔責任,不能成為合法的拆遷人,因此與拆遷指揮部簽訂拆遷補償安置協議后就為以后回遷安置帶來潛在的風險。被拆遷人要認清究竟誰是拆遷人,最簡單的辦法就是核對與你簽訂拆遷協議的是否為拆遷許可證上的拆遷人或建設單位。如果兩者不一致,就不能與其簽訂拆遷安置補償協議。
2、沒有拆遷許可證或雖有許可證而無房地產開發資質的公司與被拆遷人簽訂拆遷補償協議
有些商業開發項目中直接與被拆遷人接觸的不是拆遷許可證上的拆遷人,但其以拆遷人的名義與被拆遷人簽訂拆遷補償協議,出現這種情況有兩種可能:一是他是受真正的拆遷人授權委托和被拆遷簽訂拆遷協議,被拆遷人一定要看到授權委托書并將授權委托書作為合同附件,否則視其沒有拆遷許可證;二是真正的拆遷人將項目轉讓與他,并由他來實施拆遷,被拆遷人一定要看到該轉讓合同并要到拆遷管理部門進行確認,在沒有得到有效確認的情況下視為其未取得拆遷許可證。
3、拆遷公司以自己的名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補償協議
這類主體在法律上的定位是拆遷單位,受拆遷人委托參與被拆遷人的談判,當該項目拆遷工作完成后便到轉移到另一個建設項目,其無論如何也不能成為拆遷人,當其以自己的名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補償協議時,被拆遷人可要多長幾個心眼。拆遷公司與拆遷人均有委托合同,合同中可有些條款對拆遷公司是硬性的,如不能出現被拆遷人訴訟、復議、上訪等事件,拆遷公司為了不出現此類事故便隨意答應被拆遷人的條件,結果當條件不能實現時,被拆遷人去找拆遷人理論,拆遷人對此多是不認的,即使被拆遷人進行訴訟,但由于拆遷公司并不是合法的拆遷當事人,法官也沒有辦法判決拆遷人履行合同或賠償被拆遷人的損失。
(二)內容不確定慎簽
這類問題主要集中在以下幾個方面:
一是房屋回遷時間不定。
二是異地安置房屋交付時間和安置地點不明。
三是違約責任沒約定。
曾有某重大項目的拆遷安置補償合同糾紛案件,被拆遷人為了支持項目建設,服從“先拆遷騰地,后解決糾紛”的安排,在一個月內便全部簽訂了協議將房屋拆除。但是拆遷補償協議只約定了十八個月后安置,屆時雙方簽訂安置房屋買賣合同,但安置房屋交付時間和安置地點并沒有確定,沒有約定違約責任。當十二個月過去了,被拆遷人仍不知道拆遷人是否在建設安置房屋,更不知道安置房屋建在什么地方,何時才能住進安置房屋,也不知道安置房屋的面積、設計等有關房屋的各種信息,當他們要求拆遷人說明情況時,拆遷人讓找政府,政府又不能做出明確答復,這樣踢皮球一樣讓被拆遷人找來找去,被拆遷人忍無可忍起訴到法院要求撤銷該拆遷安置補償協議。這就是拆遷人在拆遷安置補償協議中沒有將安置房屋的具體內容明確造成的訴累,由于合同中沒有約定有關安置的內容,法官判案也增加了難度,給被拆遷人帶來了無盡的煩憂。
大多數城中村改造過程當中,補償方案就是按照被拆遷的自建房的面積給予相應的安置房,至于說臨時搬遷費,還有拆遷房屋的這些裝修款的補償標準等,這個我們沒辦法在這里有什么特別詳細的介紹,因為每個地方的政策都不一樣的。
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