一、回遷房和商品房有什么關系?

回遷房和商品房沒有什么直接的聯(lián)系，關于回遷房和商品房的規(guī)定是：

、回遷房的概念源于拆遷貨幣補償?shù)姆绞剑疬w戶用補償款購置商品房與普通人購置商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。采取的是回遷的方式補償，拆遷房不是商品房，不能當作商品房出賣，二者之間存在一些區(qū)別：

2、在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立刻上市，且在銀行做抵押停止貸款。而回遷房享用國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉讓金，價錢相對低廉且有小產權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價錢，并依照經濟適用住房政策管理。

3、商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的置辦基礎是開發(fā)商和購房者簽署的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中中止商定。而拆遷安排房屋的置辦基礎是拆遷單位和被拆遷人簽署的拆遷補償協(xié)議，在協(xié)議中進行商定。

4、另外，拆遷的是商品房，回拆房自然是應當商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經濟適用房，回拆房的性質普通不是商品房。置辦回拆房一定要查清性質。經濟適用房不得買賣;集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質，普通是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續(xù)時，需交土地出讓金。

許多回遷房的業(yè)主都請求必需收取一定金額的訂金，作為客人購置房屋的保證，余數(shù)則在真正過戶買賣后再付清，而由于業(yè)主也不能保證什么時分一定可以真正過戶，這對購房者來說具有一定的買賣風險。所以說還是購買商品房好一點。

回遷房，在二手市場上市的回遷房約占整個二手市場的10%。有些回遷房的業(yè)主只持有回遷協(xié)議。

二、拆遷協(xié)議的內容

(1)拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限;

(2)安置用房面積、標準和地點;

(3)產權調換房屋的差價支付方式和期限;

(4)搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限;

(5)搬遷補助費和臨時安置補助費或停產停業(yè)損失費發(fā)放標準和支付方式;

(6)違約責任和爭議解決的方式;

(7)當事人約定的其他條款。

至于每一個拆遷補償安置協(xié)議具體包括哪些內容，還應視拆遷補償方式不同而不同。對于實行貨幣補償?shù)模瑓f(xié)議中應主要載明補償金額、搬遷期限;對于實行產權調換的，協(xié)議主要載明安置用房的結構、面積和地點、搬遷期限、過渡方式和過渡期限。

大家應該把回遷房和商品房分開對待，現(xiàn)在市場上的公益拆遷和商業(yè)拆遷項目相互交錯，所以回遷房的性質其實也比較復雜，有一部分的回遷房在不補交土地出讓金的情況下根本就不允許上市，像是這種小產權房也不會有房產證的。

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