一、營業房拆遷，承租人有哪些拆遷利益?

依據國有土地上房屋征收與補償條例的規定，營業房被拆遷的，承租人可以取得的拆遷利益是安置補償和停產停業損失等的拆遷利益。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十二條　因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費;選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。

第二十三條　對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第二十四條　市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

二、具體情況

拆遷租賃房屋涉及補償安置和解除合同兩個法律關系。依法拆遷是合法行為，是解除合同的直接原因，有效的合同受到法律保護，被拆遷人有權獲得補償，承租人有權獲得因為解除合同而造成損失的賠償。為使承租人在所承租房屋拆遷時所獲得的賠償有約可依，建議承租人在簽訂《房屋租賃合同》時對補償內容進行詳細約定。例如約定“在租賃期內，租賃房屋遇有商業拆遷或市政拆遷時，出租人應當從所得或應得補償款中對承租人進行補償。有關土地、地上物(房屋等)、速遷獎金、出租方出資所為之添附等內容的補償歸出租方所有;有關停產停業損失、設備搬遷費用、人員安置費、承租方出資所為之添附等內容的補償歸承租方所有”，同時還可以對出租人拒不支付補償的行為定以相應違約責任。如此有了對補償內容的詳細約定，出現拆遷補償情形時，雙方即可按約分償，不致引發糾紛，即使發生糾紛也可以通過民事訴訟途徑解決。

2001年《城市房屋拆遷管理條例》被重新修訂后，房屋承租人不再是被拆遷人，而成為區別于被拆遷人的獨立當事人，承租人的權益很容易被侵犯。承租人在被拆遷房屋未進行價值評估與補償的情況下交出承租房屋或未將其裝修及相關財物進行證據保全或取得拆遷人的確認，最終拆遷人將可能不承認裝修損失，僅補償停工停業損失和搬遷補助費，甚至將全部補償款項支付給被拆遷人;而被拆遷人則認為承租人的損失非其造成，拒不補償。從訴訟角度來講，房屋承租人過于輕信拆遷人與被拆遷人，未能及時保存證據有可能導致曠日持久的補償爭議。本文所述案例中承租人便是在承租物被拆遷之前委托公證處進行現場證據保全，該保全證據是承租人請求賠償的重要依據。

我國法律上規定的承租人的相關權利和義務就是以上這些，雖然說房屋拆遷是不可抗力，但政府在拆遷時，如果遇到承租人的利益受到侵害的，是需要按照上述法律規定的標準對承租人進行合法的補償的，涉及到因拆遷而造成的停業情況也需要進行賠償。

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