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寧波
房地產企業營業成本檢查時應注意哪些問題
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷可銷售總面積
銷售成本=已實現銷售的面積×可售面積單位工程成本
檢查時應注意以下幾個問題：
1.審查成本計算是否正確
審查企業是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發成本。
成本對象總成本-(土地征用費(拆遷補償費)+基礎設施費+設計不可轉讓的配套設施造價+建安工程招標價格+開發間接費)
預計開發面積，求出預計單位面積開發成本。檢查時要仔細核對有關合同和立項書，檢查預計單位面積開發成本是否準確，有無故意提高單位面積開發成本，造成多轉成本。
審查有無將土地成本、前期工程費、基礎設施費、不能轉讓的配套設施費，開發間接費直接記入開發產品成本，而不攤入可有償轉化的配套設施，自用房產，出租房產等，增加銷售成本。
在檢查中要注意，房地產項目中建造的各類營業性的“會所”是否按規定作為固定資產管理。有無將應記入開發產品的開發成本直接轉入銷售成本，造成提前結轉成本，少納稅款。重點審查開發產品科目的貸方是否按銷售房屋面積結轉銷售成本，有無早轉，多轉成本現象。
2.配套設施成本結轉是否正確
通過現場檢查看有無可有償轉讓的配套設施(如商店、銀行、郵電所)，這些配套設施如何結轉成本，有無直接列入開發成本現象。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發成本列入房屋開發成本;或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎設施費進行分攤。
3.注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本是否正確
檢查時應注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉成本現象。
4.檢查有無白條入賬現象
白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產業普遍存在的問題，檢查時可以與合同協議進行比對，檢查構成房地產成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受假發票等不合法的發票入賬支付費用。
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簡介:
劉連臣律師，1990年獲取律師資格，國家注冊一級建造師、國家注冊監理工程師、注冊招標師、國家注冊房地產估價師；山東省首批行政處罰聽證主持人、高級經濟師、國家二級心理咨詢師。中國人民大學MBA，直接從事企業高管5年以上，具有較豐富的企業管理工作經驗。長期從事房地產法、建筑工程法律法規理論研究教學和實務操作，專業底蘊深厚，實踐經驗豐富，是資深的復合型專業律師，曾擔任多家房地產企業、建筑類企業高級顧問和法律顧問，成功的辦理了一批商品房買賣合同糾紛、房屋質量糾紛、建筑工程質量糾紛、建筑工程結算糾紛、企業股份糾紛、招投標和政府采購糾紛案件，為當事人挽回大量經濟損失，較好的維護了當事人的合法權益，贏得了社會好評。本人秉承的理念是做律師要有：愛心、誠心、公心、忠心。對當事人以誠相待，維護社會公平正義，忠實的維護法律為己任。 業務范圍：1、建設工程合同管理，2、第三方催收工程款，3、投標咨詢指導，4、代理投標質疑、投訴和訴訟，5、招標文件負面清單分析，6、各類房產糾紛（1、各類房屋產權糾紛，2、房屋質量糾紛，3、房屋買賣合同糾紛 ，4、小區共有部分使用糾紛，5、物業管理糾紛 6、小區規劃糾紛 7、車
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