酒店式公寓是介于酒店和高檔住宅間的一種物業，它集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有自用和投資兩大功效。酒店式公寓之所以能夠在激烈的租賃市場中存活下來，是因為它能夠滿足市場的不同需求，這類住宅既能享受家庭式的居住布局，又能享受到酒店的殷勤服務。

酒店式公寓投資優勢：

1、小面積，低總價，投資風險小，轉讓出租回報大。通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式服務公寓單位小，好管理，易出租等特點卻是其優勢。不過，高檔次項目所占用的資金相對較多，回報的周期相對較長，因此較適合中長線的投資者。

2、產品功能兼有，投資和自用性質都可以。由于它吸收了傳統酒店、傳統公寓和傳統辦公樓的各自的長處，因此受商務人士歡迎。

3、擁有產權可以讓業主居住得安心、放心。必要時還可以出讓自己的產權，回收投資，因而降低了投資的風險。酒店式服務公寓也是投資置業者的上選，尤其是異地置業的首選。此類投資對多數人來講，是有超值回報空間的。

4、宏觀形勢向好，市場需求大，有升值空間。未來有更多跨國企業來中國設立公司，酒店式公寓這類物業成為部分中小型公司的首選。同時，國內大、中城市的高級商務人士階層，對這類物業擁有可觀的消費能力。單身公寓由于面積小、總價低、月供負擔輕，對年輕一族尤其是外來專業人才格外有吸引力。

酒店式公寓投資的幾點理由：

1、出租率較有保證。酒店式公寓大多聘請專業的酒店物業管理公司和酒店式公寓管理公司進行管理，他們有廣泛的租客源。同時公寓的出租的最短時間可以是一天，最長就沒有限制，而住宅一般最少要3個月，它們面對的客戶群要比住宅范圍廣。

2、租金要比普通公寓來的高。在普通公寓里，由于各投資者的資金、持房能力不同，投資比例的增加勢必導致小業主在出租市場上的惡性競爭。即使最開始的時候住進去的都是高端客戶，當只要有一個出租者愿意降低價格引進比較低端的客戶的時候，普通公寓就開始進去惡性循環，最后高端客戶會慢慢流失。而酒店式公寓統一的經營方式使各業主的經濟利益捆綁在一起，管理公司根據收益分成，可以保持物業的整體租價;此外，租客也愿意花比公寓高的價差來和具有同等身份的人住在一起，獲得更多的服務和安全保障。

3、發展更具持續性。統一經營的方式使得酒店式公寓會比普通公寓更加關注長遠的發展，會有自己的推廣和營銷計劃，從而使它們的發展具有持續性。總而言之，投資酒店式公寓比普通公寓要有優勢。這可能也是在上海這塊到處都洋溢著投資熱情的土地上，酒店式公寓能夠熱賣的主要原因。

酒店式公寓投資可能存在的風險：

1、居住成本高。

從生活層面來說，住在酒店式公寓里的生活成本也相對高昂。如水電費是按商用物業計算，比普通住宅水電費要高出一倍左右。以北京為例，普通住宅的電費為每度0.48元，水費為每噸3.7元，天然氣則為每立方米2.05元，但酒店式公寓的收費為電費0.9元、水費5.1元，大部分商業立項的酒店式公寓則無天然氣接入。

2、回報率大打折扣。

許多酒店式公寓的開發商打出的15%至18%的投資回報率遠遠高于真實的水平，而實際的年投資回報率也就是在5%至6%之間。高回報率確實很吸引投資客戶，但往往忽略了隱性成本這一關鍵要素，主要包括以下因素。契稅和公共維修基金。開發商在項目銷售時，其價格并不包括契稅和公共維修基金，從目前這兩個的收費標準來看，契稅普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%;房屋維修基金是收樓價的2%。所以從上述情況來看，即便是酒店式公寓房產價格讓你動心，但也要考慮到契稅和公共維修基金這兩個隱性成本的代價。

租金價格的折扣。酒店式公寓的開發商在項目收益計算時，往往是根據所在地段的酒店日租金的市場價格制定的。以北京東二環附近的一個酒店式公寓項目來看，銷售價格在25000元/平方米，投資人士在投資前可參照同等地段的酒店日租金做一對比。以同等地段的一個四星級酒店為例，酒店標準間的市場價格大約在800元/日，一個月就會有24000元的收益，但眾所周知，酒店為了吸引客戶往往會采取會員、折扣等活動，打折后的價格往往也就在400元至500元/日左右，這遠遠低于開發商預計的高投資回報率。

物業費、取暖費等其他費用。針對投資酒店式公寓而言，除了需要在購買時需要繳納必須的費用外，物業費、取暖費等諸多費用都需要考慮進去，而這些往往就是我們在投資時忽略的隱性成本。酒店式公寓的物業費、取暖費等維護費用通常比較高，而且很難直接轉嫁給承租人。從這點來看，開發商打出的每年15%至18%的高投資回報率顯然沒有考慮到以上諸多因素。

中介費。投資人在投資房產項目后，還要考慮房屋的出租問題。很多投資人士如果自己尋找客戶需要耗費極大的精力和物力，所以往往把房子委托給中介代理，而這就需要向代理中介交納一定額度的中介費，而這部分費用也就成為了投資人士的隱性成本。

3、酒店式公寓產權要分清。

目前市場上的酒店式公寓按照產權和經營方式可以分為三種：大產權統一經營，小產權統一經營及小產權非統一經營。大產權統一經營的酒店式公寓不是小投資者投資的對象。大產權統一經營的酒店式公寓對資本的要求很高，資金的門欄使得這類酒店式公寓很難允許個人投資者投資，一般都是投資基金或是專業公司在控制。小產權非統一經營的酒店式公寓投資風險較大，投資者需要謹慎。因為非統一經營導致沒有統一的管理，使得同一棟樓中的各個小公寓之間存在很大競爭。這類酒店式公寓其實和普通的小戶型住宅已經基本沒有什么差異，只是掛了酒店式公寓的名字來抬高身價，事實上體現不了酒店式公寓的優勢。

如何投資酒店式公寓不賠錢?

一看位置。是否具備可持續發展潛力。

二看配套。全套生活、商務服務，超市甚至嬰兒托管所都要有。

三看物業管理。客戶的去留很大程度上取決于物業管理的質量，提供良好的服務是吸引客房的最直接條件。要有專業的酒店物業管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理。

四看完整計劃。每年、每月，甚至每周的租務計劃都應該有。

五看推廣。持續、穩定的市場傳播是物業發展的基礎。

六看整體經濟的發展態勢。

選擇酒店式公寓投資，專業的品牌管理公司是保障，他們既能提供高效的管理服務，又有一定的品牌效應能夠保證客源的充足性。