這不，2016年又要讓農民工來接盤，現實卻狠狠地打臉了：二線城市有房的人已經買了多套了，買不起的真是買不起。

真實的房價是這樣的

《建筑工程施工預決算》規定了住房從設計、施工的定額預算。不會有太大的出入，至于工程設計費一般也就是7%上下。所以一個項目的成本，從設計之初基本上就出爐了。通常的房價包含了以下這幾部分：

土地出讓金;

教育附加及開工手續之類的許可證費用;

稅收和城市增容;

人防工程設施費;

土地勘察和環評費用等。

我們常遇到小區地下車位無法辦理產權證，原因就是很多地下車庫是人防工程改造的，買車位相當于長期租賃。

上述費用除了土地出讓金需要通過招拍掛來確定以外，都是已經明確的的。

曾經有開發商表示：“只有15%的錢，一個項目就能開工，這15%的錢全都是為了辦理各種手續和許可證的費用，其他都可能欠著”。

土地出讓金，成為房價的大頭!這在一線城市表現尤為明顯，即使是在死郊區，那也是寸土寸金的節奏，北京三環以內，房價的70%給了土地出讓金。

土地財政停不下來

由于土地出讓金是地方財政主要的非稅收收入來源。土地出讓金的逐年提高，成為地方政府招商引資的重中之重，不過為了“可持續發展”，賣地也出現了新的變化：“只租不賣”。

土地出讓一般按照下面的流程來進行：

某地某鎮以4萬元從農民那里征地，鎮政府按8萬元轉給縣里，然后縣里以48萬萬元賣給開發商。而這只是上世紀90年代的價格。至于現在的行情，親們早就耳濡目染了。

農民進城的真相：

農民進城成為這個歲末年初的熱詞。經濟發展的趨勢是城市化，農村人口向城鎮遷移是大勢所趨，問題的關鍵是：前邪念弄明進城打工是被創富動力吸引，他們在城市能買房安居，既有購買力也有現實需求。而現在，政府讓農民進城卻是增加了福利因素，讓那些缺乏創富能力的農民進城買房。低首付、公積金、買房補貼等措施。至于農民的就業和還貸能力有人考慮過么?

工程分包的秘訣和聽任*炮的勸

土地出讓金是開發商最大的一筆支出。搞房地產，開發商的精明你想不到。為了提高土地出讓金，地方政府允許中標后緩交，以吸引更多買家。這樣以來，工程層層轉包變開始風-行。為什么開發商不自己干而是要給別人分一杯羹呢?因為開發商要把開發成本通過層層轉包來分擔出去。而開發商自己的流動資金和預收房款就可以用來拿地，剩余部分再做開發。這就是杠桿的原理，以很小的資金撬動大的項目，滾動開發，坐收土地增值的紅利。“預售”和“期房”就是為了適應這一需求而出現的。

而一旦開發商資金鏈出現問題，受損的就是小老百姓和銀行了，因為他們的錢都是打這兩處來的，銀行還可以找補回來，而小老百姓，能怎么整!

最后，說一說任*強吧，任*炮說話不中聽，熱鬧了不少人，但是他的人品比謝*忠之流好得多——從不撒謊。買得起就買，房價是中國GDP的定海神針，反正銀行利息也不高，湊出了首付就買吧。幾年下來，通貨膨脹也能找補回來了。而謝*忠當年大漢樓市崩盤，房價回歸，現實呢?

當前的現實是，流動人口仍在增加，實際購房需求仍十分旺盛，只不過被房價和政策的閘門給擋著，投資需求也在觀望，他們都在盯著樓市。時機一旦成熟，開發商不用費力營銷了，售樓處都會被擠爆。