1、非法轉(zhuǎn)租的法律后果

非法轉(zhuǎn)租發(fā)生以下法律效果：

(1)出租人與承租人之間的關(guān)系。承租人轉(zhuǎn)租為嚴(yán)重的違約行為，出租人有權(quán)解除合同，同時(shí)可以請(qǐng)求損害賠償。

(2)承租人與次承租人之間的關(guān)系。雙方之間的租賃合同有效，承租人負(fù)有使次承租人取得對(duì)租賃物使用收益的義務(wù)。

(3)出租人與次承租人的關(guān)系。次承租人的租賃權(quán)不能對(duì)抗出租人。出租人終止租賃關(guān)系時(shí)，出租人可以直接向次承租人請(qǐng)求返還租賃物。

對(duì)轉(zhuǎn)租的法律規(guī)定各國(guó)主要有兩種立法模式。一是限制主義。如德國(guó)民法典規(guī)定承租人非經(jīng)出租人同意，不得以租賃物之使用收益委于第三人。尤其不得將物轉(zhuǎn)租;一種是放任主義。如法國(guó)民法典規(guī)定，承租人有轉(zhuǎn)租的權(quán)利，但租賃契約有禁止約定除外。根據(jù)合同法我國(guó)系采限制主義。

對(duì)未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，依合同法規(guī)定出租人可以解除合同，但對(duì)于承租人與次承租人之間的租賃合同是否當(dāng)然無(wú)效并未明確。審判實(shí)踐中，存在著大量因非法轉(zhuǎn)租引起的糾紛。解決此問(wèn)題的分歧有助于實(shí)踐中對(duì)非法轉(zhuǎn)租的準(zhǔn)確理解與運(yùn)用。

2、非法轉(zhuǎn)租，承租人與次承租人所簽訂的合同是否有效?

有三種不同的觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)：合同無(wú)效。根據(jù)《合同法》224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！鞭D(zhuǎn)租行為必須經(jīng)過(guò)出租房同意，未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租的行為其性質(zhì)顯然屬非法轉(zhuǎn)租，那么轉(zhuǎn)租合同應(yīng)屬無(wú)效合同。

第二種觀點(diǎn)：效力待定合同。根據(jù)《合同法》51條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。無(wú)權(quán)處分行為屬效力待定行為。非法轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)權(quán)處分，因?yàn)椋瑢?duì)于轉(zhuǎn)租而言，雖然承租人擅自轉(zhuǎn)讓的只是租賃物的占有、使用權(quán)，而非他人的財(cái)產(chǎn)，但承租人擅自將占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓他人，實(shí)際上是非法處分他人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)能的行為。轉(zhuǎn)租合同應(yīng)屬效力待定合同。

第三種觀點(diǎn)：合同有效。非法轉(zhuǎn)租合同為諾成性合同，雙方意思表示一致即有效成立，所以轉(zhuǎn)租合同應(yīng)屬有效合同。

首先根據(jù)合同法規(guī)定，租賃合同為諾成性合同。轉(zhuǎn)租合同從雙方意思表示一致時(shí)即生效。其次轉(zhuǎn)租符合合同的功能，法律規(guī)定轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租人同意是出于保護(hù)出租人的利益，但往往未經(jīng)過(guò)出租人同意的轉(zhuǎn)租并不損害出租人的利益，出租人與承租人簽訂租賃合同的目的無(wú)非就是獲取出租房屋帶來(lái)的租金收益，轉(zhuǎn)租行為的發(fā)生并不影響出租人實(shí)現(xiàn)收益，在某種情況下，還可以確保其收益。最后根據(jù)合同自由的原則，其目的是鼓勵(lì)交易，維護(hù)穩(wěn)定的市場(chǎng)秩序。非法轉(zhuǎn)租合同本質(zhì)上屬債權(quán)合同，債權(quán)合意成立的效力不應(yīng)當(dāng)受第三人約束，因此轉(zhuǎn)租合同雖未經(jīng)出租人同意，亦應(yīng)為有效合同。

注意，認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同為有效合同必須有一個(gè)前提即次承租人善意無(wú)過(guò)失即不知道或不應(yīng)當(dāng)知道承租人是無(wú)權(quán)處分行為。在無(wú)權(quán)處分條件下，對(duì)善意相對(duì)人給予特別保護(hù)，認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同為有效合同。

3、非法轉(zhuǎn)租既是違法行為也是違約行為，行為人應(yīng)否承擔(dān)法律責(zé)任?應(yīng)承擔(dān)何種法律責(zé)任?

《合同法》第51條規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。第224條規(guī)定承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

4、關(guān)于擅自轉(zhuǎn)租之租金的性質(zhì)及處理。

德國(guó)學(xué)說(shuō)認(rèn)為是不當(dāng)?shù)美Ｍ?鑒先生則認(rèn)為，承租人違法轉(zhuǎn)租，不屬無(wú)權(quán)處分行為，且出租人與承租人有租賃關(guān)系存在，承租人支付對(duì)價(jià)而為使用收益，出租人對(duì)租賃物已無(wú)使用收益之權(quán)能，故承租人違法轉(zhuǎn)租并未使其受到損害，從而違法轉(zhuǎn)租原則上應(yīng)在租賃契約上求其解決，出租人可終止契約或請(qǐng)求債務(wù)不履行之損害賠償，無(wú)需借助于不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)。王*明先生認(rèn)為，承租人無(wú)權(quán)通過(guò)轉(zhuǎn)租而獲取利益，因而對(duì)于承租人所獲得的扣除租金部分的剩下的收益部分，可作為不當(dāng)?shù)美虺鲎馊朔颠€。我們認(rèn)為，王*鑒先生的觀點(diǎn)在邏輯上更能立得住腳。出租人因出租房屋而受有租金收益，其對(duì)待對(duì)價(jià)是使承租人取得租賃房屋的使用收益權(quán)。出租人在法律上并沒(méi)有因?yàn)檗D(zhuǎn)租行為而直接受有損害。因此，轉(zhuǎn)租人因轉(zhuǎn)租更有收益，對(duì)出租人而言，并不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。?dāng)然，出租人因?yàn)檗D(zhuǎn)租而造成房屋毀損或其他損失的，可以依租賃合同或者侵權(quán)之債主張損害賠償責(zé)任。