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寧波
商鋪租賃糾紛典型案例（二）打到最高法院的租賃糾紛
趙先生經營某家居品牌，承租了蘇州某大開發商開發的湖東某商業廣場中的店鋪，租期十年。當時因地理位置較偏，開發商給予了一年免租金的優惠政策，其后的九年租期的租金也相當優惠。就在劉先生裝修好準備進場營業之時，接到開發商通知，商業廣場另有客戶整體承租，不再出租給劉先生，也不同意劉先生的索賠要求。劉先生不得已將開發商訴至法院，按另行承租其它類似商鋪計算，索賠十年租期的租金差價損失一千余萬元，案件一直打到最高法院，法院裁定原則上支持索賠此類租金差價，但認為劉先生尚未實際改租其它商鋪，因此實際損失無法核算，要求劉先生待實際損失發生后再另行起訴。
【張律師點評】
如前所述，商業租賃租期長、金額大，對于此類大型商業項目的出租方來說，在確定租期、租金和提前解約的違約責任時，一定要注意考慮將來業態調整和整體出租、出售的可能性，在合同條款中為自己留有余地，以免在發生類似情況時因少數零星租戶而導致轉型失敗或付出過高的代價。以該案為例，按照法院確定的原則，如果在中途毀約后租戶另行承租了某個租金較高的商鋪，是完全有權索賠租金差價的，考慮到十年的租期，算出的租金差價對出租方將是巨額的損失。
對承租方而言，碰到此類問題，要善于以法律為武器保護自己的正當權益。如果出租方強行毀約，出租方可以采取的措施包括：(1)拒絕搬離;(2)起訴要求出租方繼續履行租約;及(3)索賠違約金和實際經濟損失。在索賠經濟損失時，要注意法律支持的是實際已發生的損失，而不是根據市場租金價格計算的理論損失。
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