房屋轉租的法律規定是什么?

合同法第二百二十四條承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

根據《合同法》第224條的規定，承租人在出租人同意轉租的情況下，可以將租賃物出租給第三人，從而形成了出租人、轉租人與次承租人三者之間相互聯系的法律關系：

1、轉租人與次承租人之間的法律關系

轉租人與次承租人之間的轉租合同成立生效后，除合同有特別約定外，雙方權利義務與普通租賃合同上當事人的權利義務內容并無差異。

應注意的是，由于轉租是建立在轉租人租賃權基礎上的行為，次承租人的新租賃權以轉租人的租賃權為前提而成立，故次承租人對租賃物的使用收益權能受轉租人使用收益權能范圍的一定限制。例如轉租合同上所定之租賃期限不得超過原租賃合同的期限，否則原租賃合同因期限屆滿而終止后，次承租人繼續占有租賃物就屬于對出租人構成無權占有，出租人可基于所有權向次承租人請求返還所有物。因此，轉租合同約定的租賃期限應當在承租人的剩余租賃期限內，超出承租人剩余租賃期限的轉租期間無效。

2、出租人與承租人(轉租人)之間的法律關系

(1)出租人與承租人間的租賃合同效力不受轉租行為影響繼續有效存在，出租人和轉租人各自繼續享有合同上的權利和承受合同上的義務。

(2)次承租人對租賃物造成損失時，承租人應向出租人承擔損害賠償責任。《合同法》第224條規定的，“第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失”，應解釋為因可歸責于第三人(即次承租人)的事由造成租賃物損失時，承租人才應向出租人承擔損害賠償責任，如果在轉租期間如發生不可抗力致使租賃物毀損滅失的，承租人無須因此承擔賠償責任。

3、出租人與次承租人之間的法律關系

在轉租法律關系中，存在兩個合同，即出租人與承租人之間的租賃合同和承租人與次承租人之間的轉租合同。在這兩個合同中，存在兩對權利義務關系，即出租人與承租人之間的權利義務關系和承租人與次承租人的權利義務關系。基于合同相對性原理，出租人與次承租人并不發生直接的法律關系，雖然轉租得到了出租人的同意，但出租人與次承租人之間并不存在租賃合同法律關系，出租人僅能向租賃合同相對人，即承租人要求其違約責任。

這里說的出租人與次承租人不發生法律關系指的是基于合同責任的關系，在兩種情況下，出租人可以基于其對出租房屋的所有權，與次承租人發生法律關系：

第一種情況是次承租人對出租房屋的破壞，此種情形下，出租人可以依照侵權請求權要求次承租人承擔責任;

第二種情況是，當出租人與承租人合同中止后的情形。

在原租賃合同中止后，發生兩種法律結果，第一是根據《解釋》第15條規定，轉租合同期限不得超過原合同，承租人與次承租人的轉租合同自行中止，第二是在原合同中止后次承租人對出租房屋的占有就從有權占有變成了無權占有。

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