房屋轉租

二房東，其實就是指與房東簽訂租賃合同后，又將房屋轉租給第三人的承租人。我國《中華人民共和國合同法》規定：采用以當事人同意為衡量轉租是否合法的標準，轉租經出租人同意的，為合法轉租，除此之外為非法轉租。

合法轉租時，張某、房東和新房客之間會產生如下法律責任：

(1)房東與張某之間的租賃關系，不因轉租而受影響，他們之間仍發生原來的權利義務關系。張某并應就因新房客應負責的事由所生的損害向房東負賠償責任，只要發生了該損害事實并可歸責于新房客，張某就應負賠償責任。

(2)張某為轉租人，其與新房客之間的轉租關系與一般租賃關系并無區別。

(3)房東與新房客之間，并不存在直接的法律關系。但新房客應當直接向房東履行承租人應當履行的義務，房東也可以直接向新房客行使“二房東”的權利，在這些情況下發生的債務房東可向第三人要求償還責任。

就新房客而言，負有保管租賃物的義務。不盡保管義務以致租賃物發生毀損滅失等損害時，應向房東負賠償責任，張某為連帶債務人;對房東負有侵權損害賠償義務，如其對租賃物構成侵權行為時，房東可直接向其請求損害賠償，房東與張某為連帶債權人。

在租賃關系終止時，新房客對于房東負有返還租賃物的義務。此時張某仍是連帶債務人;除經特別約定，新房客對房東不負租金支付義務。

(4)轉租是以張某存有租賃權為基礎的。在張某的租賃權因合法終止等原因消滅時，新房客不能向房東主張租賃權。如因此新房客不能得到租賃權而受有損害時，新房客也只能向張某請求賠償。

看了以上合法轉租的三方法律責任，很多朋友可能就會問：合法的房屋轉租需要符合什么樣的條件呢?

房屋的轉租必須符合的條件有以下三點：

(1)房屋轉租，應當訂立轉租合同;

(2)轉租合同須經原出租人書面同意;

(3)轉租合同具有附隨性，其約定不能超過原租賃合同規定的約束條件。而且，在轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應地變更、解除或者終止。

那么，“二房東”如果擅自轉租房子會需要承擔什么樣的法律責任呢?

一、未經出租人同意擅自轉租，出租人依法享有解除權

根據《合同法》及《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關規定“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”、“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持”。

二、未經出租人同意擅自轉租，轉租合同效力待定

根據《合同法》及《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”、“承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外”、“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持”。

小編提示：

在房屋租賃的過程中，無論出租人、承租人還是次承租人均應訂立書面合同，同時審查房屋的所有權人是否同意房屋的出租或者是轉租，并由房屋所有權人進行簽字確認，避免發生不必要的糾紛。如果還有其他的問題，可以在線咨詢律霸網的律師。