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寧波
發生房屋轉租糾紛怎么處理
【事件經過】
每月租金2500元，已轉租二個月，而王某在租用后，為擴大空間，擅自拆除了與陽臺相隔的墻壁，將房間與陽臺打通。郭某遂找到張某、王某交涉，提出張某轉租時未得到其同意，王某應立即搬出去，并應恢復房屋原狀，賠償損失。郭某的請求遭到拒絕，遂于2006年7月10日在法院起訴，請求宣告張某與王某的轉租合同無效，并要求其恢復原狀，賠償損失。
本案在審理過程中，關于轉租合同的效力問題，存在以下分歧：
一種意見認為，轉租合同是有效的。因為郭某與張某訂立的租賃合同，并未有禁止張某轉租的約定，張某則可以不經郭某的同意而轉租，張某的轉租并未違約;
另一種意見認為，如果郭某并未在租賃合同中約定張某可以轉租，則說明郭某沒有授權張某轉租，構成無權處分，轉租合同效力待定。
法院支持了郭某的訴訟請求，判決王某于判決生效10日內，遷出中山路552號郭某的房屋，并由張某、王某將房屋恢復原狀，賠償損失。
【法律解讀】
房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。我國《合同法》第二百二十四條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”根據《合同法》的規定，房屋轉租可分為合法轉租和非法轉租。合法轉租，是指承租人征得出租人的同意，將房屋轉租給第三人。非法轉租，是指承租人未征得出租人的同意，擅自將房屋轉租給第三人。張某的行為就是非法轉租行為。非法擅自轉租行為極有可能造成出租人的損害。例如本案中，張某將其租用的二室一廳房屋擅自轉租給王某，王某住用后擅自裝修房屋并造成房屋的損壞。可見擅自轉租房屋行為在性質上應為一種無權處分他人財產且極可能造成出租人損害的不法行為。無權處分是指未經權利人同意，無處分權的人擅自處分他人財產的行為。在張某的轉租行為發生后，如果郭某予以追認或張某取得處分權，則轉租行為是有效的;如果郭某不予追認或張某沒有取得處分權，則郭某可要求確認該行為無效。由于法律規定非經權利人同意禁止轉租房屋，在房屋租賃合同當事人未作出特別約定的情況下將成為合同的重要條款，因此張某擅自轉租的行為構成根本違約，郭某有權解除房屋租賃合同，亦可要求張某承擔違約責任。建設部發布的《城市房屋租賃管理辦法》第三十一條規定：“轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。”因此，房屋承租人在租賃房屋時一定要看房屋的產權證，一定要確定房屋的產權人是否同意出租房屋，這樣才能保障租賃安全，才能保護承租人的合法權益。
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