商業(yè)房產(chǎn)租賃要注意哪些問(wèn)題

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《合同法》有效時(shí)期為2020年12年31日止，屆時(shí)與《民法典》相沖突的條款失效，由新頒布的司法解釋替換。

《民法典》生效前的規(guī)定：《合同法》第二百二十四條?【轉(zhuǎn)租】承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

陷阱一：出租主體

商業(yè)地產(chǎn)租賃合同簽訂前需要核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的原件，必要時(shí)還應(yīng)在房屋交易中心查詢房屋權(quán)屬登記情況。這樣做的主要目的，是為了核實(shí)房屋租賃合同的出租方與產(chǎn)權(quán)證書(shū)登記的所有權(quán)人是否一致。需注意的是，如果出租方并非房屋所有權(quán)人，而是代理出租、委托出租，則需要出租方提供房屋所有權(quán)人的委托書(shū)等法律文件；如果出租房屋是兩人以上共有的，則需要得到全體房屋所有權(quán)人的同意或授權(quán)。承租方一旦忽視對(duì)出租方主體資格的審查，則可能會(huì)掉進(jìn)房東“合同效力”的陷阱。

陷阱二：土地性質(zhì)

我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)按用途劃分為工業(yè)用地、居住用地和商業(yè)用地等不同類(lèi)型。根據(jù)物權(quán)法和相關(guān)房地產(chǎn)法律規(guī)定，房屋實(shí)際用途應(yīng)當(dāng)與土地用途一致。未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，擅自改變土地用途，例如在居住或工業(yè)用地上開(kāi)設(shè)商業(yè)項(xiàng)目，則有一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。我們?cè)龅竭@樣一個(gè)案例，當(dāng)事人租賃工業(yè)用地上建造的房屋開(kāi)設(shè)酒店，裝修進(jìn)行了一半后卻發(fā)現(xiàn)因土地性質(zhì)問(wèn)題無(wú)法通過(guò)工商、消防等審批程序。申領(lǐng)不到合法的經(jīng)營(yíng)執(zhí)照，當(dāng)然就無(wú)法再繼續(xù)承租和經(jīng)營(yíng)下去。由此造成的經(jīng)濟(jì)損失由誰(shuí)承擔(dān)?一場(chǎng)不可避免的房屋租賃糾紛就此產(chǎn)生了。

陷阱三：轉(zhuǎn)租問(wèn)題

轉(zhuǎn)租是商業(yè)地產(chǎn)租賃中經(jīng)常遇到的，且關(guān)系雙方切身利益的敏感問(wèn)題。房屋的轉(zhuǎn)租通常分為兩種方式，第一種方式是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為。換言之，即在房東書(shū)面同意的情況下，承租人可以充當(dāng)“二房東”把承租的房屋部分或全部再出租，并從中獲取收益。但如果承租人未經(jīng)房東同意擅自轉(zhuǎn)租，則構(gòu)成違約行為，嚴(yán)重的可導(dǎo)致房東解除房屋租賃合同，收回房屋。

第二種轉(zhuǎn)租方式是房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)冈诜课葑赓U期限內(nèi)，承租人將其在房屋租賃合同中的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給第三人，由第三人取代原承租人的地位，繼續(xù)履行房屋租賃合同的行為。這種轉(zhuǎn)租方式也是“盤(pán)店”的一種方式，但是在盤(pán)店的過(guò)程中一般還會(huì)涉及到裝修，設(shè)備、技術(shù)的一并轉(zhuǎn)讓和補(bǔ)償，所以在合同中應(yīng)分別約定清楚，并且要由新的接盤(pán)方與房東重新簽訂房屋租賃合同或其他書(shū)面協(xié)議。只有這樣，三方的利益才能得到充分的保障。

陷阱四：裝修改造

商業(yè)地產(chǎn)的承租人在接手后一般都會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行不同程度的裝修改造。在此提醒物業(yè)裝修改造必須把握的幾個(gè)原則：

一、必須事先得到房東的書(shū)面同意。

二、不能損害原房屋主體結(jié)構(gòu)，影響房屋建筑安全。

三、裝修工程的消防報(bào)批和驗(yàn)收責(zé)任由承租人負(fù)責(zé)。

四、合同期滿或提前終止時(shí)，裝修折舊與補(bǔ)償方式一定要約定清楚。

我們?cè)趯?shí)踐中經(jīng)常遇到的案例就是房屋租期未滿，由于各種原因?qū)е码p方合作破裂，這時(shí)候，承租人的裝修投入往往就成為雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。裝修需要拆除還是補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)又是什么，為避免雙方陷入爭(zhēng)執(zhí)的僵局，事先的約定是非常必要的。

陷阱五：消防問(wèn)題

商業(yè)地產(chǎn)在租賃中一般需過(guò)兩道消防關(guān)，一是房屋在竣工驗(yàn)收時(shí)應(yīng)取得的房屋消防驗(yàn)收合格證書(shū)或備案登記；二是將租賃房屋用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所時(shí)在開(kāi)業(yè)前應(yīng)通過(guò)的消防安全檢查。前者是業(yè)主的責(zé)任，后者一般是承租人的責(zé)任。

曾有這樣的案例，承租人將租賃房屋裝修好申請(qǐng)消防驗(yàn)收時(shí)，因逃生樓梯不足通不過(guò)消防檢查而不能開(kāi)業(yè)。可是房屋本身的結(jié)構(gòu)又不適合再添建逃生梯，結(jié)果自然造成房東與承租人之間互相指責(zé)，推諉責(zé)任，釀成訴訟。為避免類(lèi)似的糾紛發(fā)生，承租人在租賃合同簽訂前最好請(qǐng)工程專(zhuān)業(yè)人員實(shí)地查驗(yàn)租賃房屋是否具備所開(kāi)辦的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的硬件條件，裝修改造方案也應(yīng)先獲消防審批后再動(dòng)工，并應(yīng)事先約定好雙方各自的消防責(zé)任。

以上內(nèi)容就是相關(guān)的回答，在簽訂商業(yè)房產(chǎn)租賃的時(shí)候，必須要確定出租的主體是誰(shuí)還要這個(gè)商業(yè)性質(zhì)的土地性質(zhì)，還會(huì)涉及到之后的轉(zhuǎn)租問(wèn)題，在一切都已經(jīng)約定好之后才可以避免糾紛的發(fā)生，如果您還有其他法律問(wèn)題的可以咨詢律霸網(wǎng)相關(guān)律師。