案例1：逾期交房

案例：黃先生反映，他于2011年12月與某開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，合同約定交房時(shí)間為2013年4月，但在履約過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商一直到2013年7月才交房，延期交房超過(guò)90天。

律師分析：當(dāng)遇到開(kāi)發(fā)商延期交房時(shí)，若與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中已約定了延期交房的違約金金額，則購(gòu)房人可依據(jù)合同約定的金額要求開(kāi)發(fā)商賠償延期交房的違約金。若無(wú)約定，則依法確定開(kāi)發(fā)商逾期交房違約責(zé)任，違約金按逾期交付使用房屋期間，有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)一方當(dāng)事人有重大違約行為時(shí)，另一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同，可要求開(kāi)發(fā)商返還所交的預(yù)售購(gòu)房款和利息。

案例2：定金糾紛

案例：2012年10月，張小姐在某開(kāi)發(fā)商售樓處認(rèn)購(gòu)了一套商品房，交了2萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)金并簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)。認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)房屋位置、面積、價(jià)款、簽訂商品房買賣合同的時(shí)限等都進(jìn)行了約定。然而，當(dāng)張小姐如約前往售樓處簽訂合同時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議中有許多內(nèi)容顯失公平，例如逾期交房、逾期辦證的免責(zé)條款，無(wú)法辦理按揭款應(yīng)3日內(nèi)以現(xiàn)金補(bǔ)足等。對(duì)此，張小姐認(rèn)為這是一份不公平的購(gòu)房合同，拒絕簽字，要求協(xié)商更改合同。隨后，開(kāi)發(fā)商通知張小姐沒(méi)收其定金。

律師分析：依據(jù)最高法院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》的規(guī)定，出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。在這個(gè)案例中，開(kāi)發(fā)商在事先未告知的情況下，要求張小姐簽訂有不對(duì)等條款的合同，侵害了張小姐的合法權(quán)益。在張小姐提出合理異議后，開(kāi)發(fā)商拒絕協(xié)商變更合同條款，并單方提出沒(méi)收定金;因此，致使購(gòu)房合同不能簽訂的責(zé)任在開(kāi)發(fā)商。依照上述法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

案例3：廣告與實(shí)際銷售不符

案例：市民覃先生2012年購(gòu)房，購(gòu)房過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商的宣傳廣告上注明，小區(qū)內(nèi)將配套150平方米的會(huì)所，還有數(shù)千平方米的綠地供老年人休閑娛樂(lè)。交房后，承諾的會(huì)所變成了對(duì)外經(jīng)營(yíng)的酒樓，綠地也變成了停車場(chǎng)。覃先生氣憤地表示，當(dāng)初選擇這個(gè)小區(qū)，就是看中配套齊全，環(huán)境優(yōu)越宜于養(yǎng)老;現(xiàn)在承諾無(wú)法兌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商卻以合同未出現(xiàn)相關(guān)約定為由拒絕兌現(xiàn)。

律師分析：廣告是對(duì)整個(gè)樓盤的宣傳，不會(huì)具體到某套商品房，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)具體的單元、樓層、朝向、戶型等做具體的了解。比如說(shuō)“二房變?nèi)俊薄百?zèng)送小花園”“俯瞰江景”,“毗鄰公園”等定義較為模糊的宣傳，如果購(gòu)房者是看廣告宣稱的內(nèi)容而購(gòu)房的，為了避免這種情況的出現(xiàn)，建議購(gòu)房者一是不能只輕信廣告，應(yīng)以實(shí)物為準(zhǔn)，最好到現(xiàn)場(chǎng)觀看。

此外，廣告及銷售人員所承諾的事項(xiàng)法律上是以書(shū)面合同約定為準(zhǔn)，購(gòu)房者在購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)注意合同上是否標(biāo)明相應(yīng)的條款。當(dāng)購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，為了預(yù)防后期出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)維權(quán)難，最好能夠?qū)⒈容^重要或直接影響購(gòu)房決策的宣傳內(nèi)容加入到合同正式文本或合同附件中;或者通過(guò)留存資料，甚至手機(jī)拍照等方式取證，以便于在產(chǎn)生糾紛時(shí)更好地維護(hù)自身權(quán)益。

案例4：逾期辦理產(chǎn)權(quán)證

案例：周女士很氣憤，因?yàn)槠滟I房4年了，可房產(chǎn)證一直沒(méi)有拿到。據(jù)她介紹，2009年她在某樓盤購(gòu)買了一套房子，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商口頭承諾在9個(gè)月內(nèi)辦下產(chǎn)權(quán)證。2013年，周女士打算將該房子出讓，但是因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)證而遲遲無(wú)法交易。

律師分析：在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中未按規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)部門的審批組織施工、建設(shè)，以致出現(xiàn)規(guī)劃及竣工驗(yàn)收困難，是造成產(chǎn)權(quán)證逾期的重要原因之一。遇到這種情況，可向法院起訴，要求退房。最高人民法院在2003年出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律基本問(wèn)題的解釋》中，對(duì)房開(kāi)商不按時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證也有明確規(guī)定。購(gòu)買商品房遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證，可向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)賠償損失，通過(guò)法律途徑維護(hù)自身合法權(quán)益。

案例5：房產(chǎn)面積差異糾紛

案例：2012年1月羅先生購(gòu)買了某小區(qū)房屋一套，在2013年12月份開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，羅先生發(fā)現(xiàn)房屋面積由120平方米減小到了117平方米，這種時(shí)候他該怎么辦?

律師分析：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商交付使用的房屋面積與合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：1.面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，以此請(qǐng)求解除合同的，不予支持;2.面積誤差比絕對(duì)值超出3%，請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān);房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由開(kāi)發(fā)商返還，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返還。