不久，小王發(fā)現自己的“眼光”果然不錯，自己的房子已經升值不少。

6月上旬的一天，小王突然接到中介的電話，原來有人愿意出高價買下小王的房子，心動的小王來到中介，與前來買房的朱女士碰了面。在中介的鼓動下，雙方簽訂了《房屋買賣居間協(xié)議》，并就房屋價款、付款方式、違約責任等做了明確約定。

為表示誠意，朱女士愿意支付10萬元定金，但希望小王能夠盡早將房屋交給她進行裝修，以便其入住，小王同意了。

6月16日、17日，朱女士先后兩次將2萬元和8萬元交付給小王，小王同時也將房屋的鑰匙一套及入戶相關資料一套交給了朱女士，拿到鑰匙的朱女士立即就該房進行裝修。

然而看到房價不斷飛漲，小王開始后悔不已。

7月下旬，當朱女士按約將第二筆房款交到中介后，小王怎么也不愿意到中介領取這筆錢款。兩天后，小王表示自己不愿意賣房了，自己愿意支付違約金給朱女士。協(xié)商不成，朱女士一紙訴狀將小王告上了法庭，要求小王繼續(xù)履行合同。

法庭上，小王一再抗辯稱，自己愿意給對方補償，甚至愿意支付全部違約金，但就是不想賣了。

法院最后判決，朱女士與小王簽訂的《房地產買賣居間協(xié)議》已經具備了買賣合同的主要內容，應視為合法有效。被告小王拒絕受領原告朱女士支付的第二筆房款缺乏依據，小王應前往中介領取該款，剩余購房款朱女士應按約支付，鑒于合同具有可履行性，故判令小王和朱女士繼續(xù)履行該協(xié)議并辦理相關房產登記手續(xù)。

【點評】

法院實踐中，經常遇到一些當事人，自認為“只要我愿意支付違約金就可以解除合同”，其實不然。法院在處理房屋買賣合同糾紛時，如果一方主張合同繼續(xù)履行，并且合同也有繼續(xù)履行可能的，法院原則上將考慮雙方繼續(xù)履行合同，以保護交易的穩(wěn)定性和公平性，而不會簡單地以“支付違約金”來替代合同的繼續(xù)履行。

B做低房價不代表合同無效

2007年6月，在外地工作的周先生看中了浦東的一套三室兩廳房，并委托朋友袁小姐簽訂合同。6月14日，袁小姐前往中介，并代表周先生與該房的產權人徐先生協(xié)商具體事宜。雙方最后約定房屋總價款為98萬元。但徐先生同時提出，為少交稅收，雙方做低房屋的合同價，也就是在正式的《房地產買賣合同》中約定交易價格為66萬元，另外再以補充協(xié)議形式約定由周先生補足徐先生差價32萬元，補充協(xié)議同時約定“雙方無權因做低房價而追究對方的責任;雙方對此協(xié)議保密”等等。

然而8月30日，當周先生回到上海準備與徐先生前往房產交易中心辦理過戶手續(xù)時，卻始料不及地遭遇了徐先生的“變卦”，由于房價飛漲，徐先生拒絕履行合同，而此時周先生已向徐先生支付了共計82萬元房款。

2007年9月，周先生向法院提起訴訟，要求徐先生繼續(xù)履行合同，并協(xié)助其辦理過戶手續(xù)。庭審中，徐先生聲稱雙方簽訂合同時做低房價，以達到少繳稅的目的，應屬惡意串通，損害國家利益，該合同無效，因此自己不需再履行合同。

法院判決，雖然原、被告為達到惡意逃避國家稅收的目的而在雙方簽訂的《房地產買賣合同》中故意做低房價，但關于本次房屋買賣其他條款的約定并不違反法律規(guī)定。法院認為，周、徐之間簽訂的買賣合同除了關于房屋價款部分的約定無效，其他條款均為有效。而且通過雙方在該買賣合同訂立前簽訂的居間合同、補充協(xié)議和房款支付情況來看，雙方關于房屋價款的真實意思應為98萬元，故判令允許周先生繼續(xù)付清房款，徐先生則必須協(xié)助周辦理產權過戶手續(xù)。

【點評】

房屋買賣中，“陰陽合同”已經成了“潛規(guī)則”，很多買賣的當事人為了逃避國家稅收，在遞交給稅務機關的房屋買賣合同中，往往約定的價款要遠遠低于實際成交價。雖然目前這種情況在各區(qū)房產交易中心的“參考價”政策中有所“遏制”，但訴訟中，還是會有當事人以價款的約定屬于惡意串通損害國家利益為由主張整個買賣合同無效。

然而做低房價不代表合同必然無效，在“陰陽合同”的情況下，僅是用于避稅的價款約定無效，并不妨礙合同其他條款的效力，千萬不要自以為是的認為只要自己不想賣房，就可以用“做低房價系違法”來“替罪”。

C房屋是違法建筑則合同無效

2005年3月，剛開了家建筑裝潢公司的袁先生為了開展業(yè)務四處尋找加工場地。3月下旬，花木鎮(zhèn)上的某建材經營部負責人曹經理主動找到袁先生，表示自己可以為袁先生提供大面積的廠房，租賃期限不定，袁先生可以一直租賃到廠房市政動遷為止。為了盡快達成租賃協(xié)議，曹經理還向袁先生提供了相應的器械、同意袁搭建簡易用房，并保證這些添附的東西在動拆遷時給予袁補償受益。在如此優(yōu)惠的條件下，袁先生與曹經理所在的建材經營部簽訂《租賃協(xié)議》，約定出租期限自2005年3月20日起，租金每天0.30元/評，支付方式為先付后用，每6個月付一次等。

然而到了2006年11月，建材經營部突然以“廠房是違法建筑”為由通知袁先生的公司于當月搬離，但是袁先生一直未搬離。

2007年7月，建材經營部訴至法院，表示自己出租的房屋是違法建筑，依法不能出租，而且租賃合同也沒有約定租賃期限，應認定為不定期租賃合同，建材經營部可以隨時要求解除合同。

法院判決，建材經營部與袁先生之間簽訂的租賃合同中約定的租賃物為屬于不合法建筑，故雙方簽訂的租賃合同在內容上違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，屬于無效合同。袁先生應該將基于租賃關系取得的租賃物返還給原告建材經營部，經營部要求袁先生公司搬離的訴請法院予以支持。袁先生應于一月內搬離，并支付原告一定數額的房屋使用費。法院同時指出，原告明知房屋為違章建筑仍然出租，應承擔締約過失責任，故袁先生承租后對租賃物進行的裝修、添附所支出的費用，建材經營部應承擔相應賠償責任，具體數額由法院酌定。

【點評】

在房屋買賣和租賃中，有的當事人會在交易成功后才得知自己買受或承租的房屋竟然是違法建筑或者含有違法建筑。這說明，不少當事人在簽訂合同時根本不重視審查對方的房屋權證，認為只要簽訂了白紙黑字的合同，自己的權利就能受到法律保護，等到訴訟發(fā)生后才追悔莫及，畢竟損失最大的還是自己。

D“夫妻共同財產”不是違約理由

老莊夫婦陪著兒子前往房產中介，三人看中一處老式公房。該房產權人徐先生提出全部價款都采取現金方式支付，老莊一口答應，并于當天支付了定金1萬元。翌日，老莊又支付了25萬元首付款。

不料第三天，徐先生突然打電話告知老莊“房子不準備賣了，因為我的妻子不同意賣，這房子是夫妻共同財產，所以我們簽訂的買賣合同無效。”老莊立即通過中介發(fā)出了催告履行合同盡快辦理過戶的告知書，后將徐先生告上法庭，請求法院判決房屋買賣繼續(xù)履行。

徐先生強調，自己簽訂的買賣合同侵犯了妻子的共同財產權，原告繼續(xù)要求履約是惡意行為。

法院判決，老莊一家與徐先生之間房屋買賣合同依法有效。法院認為，由于徐-妻并未作為產權人登記在產權證上，不能對抗合同的相對方，徐先生沒有征得妻子同意出售房屋所產生的后果自行承擔。原告老莊等的訴訟請求實際可行，法院予以準許。

【點評】

不少賣家后悔自己“一時沖動”，便以“夫妻一方未經另一方同意，將雙方共有的房屋出售他人，屬于擅自處分夫妻共同財產的無權處分行為”為由，要求判定合同無效。但法院在處理此類案件時，一般會查明產權證上登記的權利人，若權利人只是簽訂房屋買賣合同的售房者一人，那法院將認定買賣合同真實有效。

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