問題一：虛假宣傳防不勝防，開發(fā)商常用的招數(shù)都有哪些?

我國(guó)目前銷售商品房的銷售主要是通過(guò)商品預(yù)售完成，商品預(yù)售時(shí)購(gòu)房者要買的房子沒有修好，無(wú)法看到現(xiàn)房，購(gòu)房者在沒有看到現(xiàn)房的情況下，主要是看開發(fā)商的的宣傳廣告來(lái)判斷是否購(gòu)買，開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)快速賣房，虛假宣傳時(shí)有發(fā)生。虛假宣傳的形式多種多樣，主要有集中體現(xiàn)以下幾個(gè)方面：

招數(shù)一：樓盤形象宣傳與實(shí)際不相符。房產(chǎn)開發(fā)商往往將樣板間和宣傳圖片設(shè)計(jì)得相當(dāng)誘人，但購(gòu)買者接收房屋后卻常發(fā)現(xiàn)實(shí)際上并不是那么一回事。樣板間是開發(fā)商不惜投入巨資裝修樣板間，還有許多不想讓購(gòu)房者看清的目的：將樣板房的面積做得更大一些，使人覺得更實(shí)用;用各種美妙的裝修掩飾在戶型設(shè)計(jì)中的缺陷……;其實(shí)無(wú)論開發(fā)商怎么宣傳，只有寫進(jìn)合同的才可能保障。

招數(shù)二：價(jià)格陷阱。售樓廣告中常會(huì)有一個(gè)誘人的起價(jià)，實(shí)際上該價(jià)位的房子根本不存在，這不過(guò)是開發(fā)商為吸引購(gòu)房者眼球而耍的一種促銷手段。

招數(shù)三：環(huán)境綠化陷阱。房地產(chǎn)廣告中“綠化率”是一個(gè)提及率很高的詞。在綠化率的后面，常常后綴著低至30%，高至60%，甚至200%的數(shù)字，使人很容易從這個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)字，想像到整個(gè)小區(qū)滿目的綠色。綠化率不等同于綠地率?綠化率是指綠化覆蓋率即綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。建議購(gòu)房詢問綠地率并寫進(jìn)合同。

招數(shù)四：位置距離陷阱。“距市中心僅幾分鐘”……，造就出一種近在咫尺的距離感覺。當(dāng)買家們?nèi)胱『螅浑y發(fā)覺花超過(guò)半個(gè)小時(shí)都不能到達(dá)。建議購(gòu)房時(shí)親自走一走，坐一坐車，去體驗(yàn)一下。

招數(shù)五：回報(bào)率、入住率設(shè)陷阱。一些開發(fā)商為了盡快將房屋銷售出去，會(huì)在廣告中宣傳購(gòu)房回報(bào)率，其實(shí)這是無(wú)根據(jù)的。在如今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的任何商品的漲跌都是難以預(yù)測(cè)的。而入住率的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)更是五花八門，購(gòu)房者即使是入住了恐怕都很難真正弄清楚。

招數(shù)六：配套設(shè)施陷阱。由于國(guó)家政策，或者為了生活的便利舒適，購(gòu)房者在買房之時(shí)，有時(shí)會(huì)將房屋周邊是否有醫(yī)院，小區(qū)里是否有公共游泳池，買了房是否能上名校等因素作為購(gòu)房的決定性條件。可是往往在購(gòu)房前房產(chǎn)開發(fā)商滿口承諾，胸脯拍得“嘭嘭”響，而交房后答應(yīng)的醫(yī)院沒有，游泳池便戲水池，高價(jià)買房孩子卻上不了名校。

招數(shù)七：精裝嚴(yán)重縮水。省時(shí)省力的精裝修房，成了不少購(gòu)房者的首選。然而開發(fā)商市場(chǎng)的原因?yàn)榻杩冢趯?shí)際交付后，對(duì)裝修建材的品牌或型號(hào)進(jìn)行調(diào)整，使精裝便劣裝。因此在簽訂的合同時(shí)，購(gòu)房者要謹(jǐn)慎小心，將精裝修所使用建材的品牌和型號(hào)在合同上一一載明。

問題二：造假情節(jié)輕重有別，開發(fā)商將面臨何種處罰?

國(guó)家工商總局在1996年出臺(tái)的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》明確規(guī)定房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確、不得欺騙和誤導(dǎo)公眾，分別在第十條中對(duì)房地項(xiàng)目位置宣傳“房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離”進(jìn)行規(guī)范，第十一條中對(duì)市政設(shè)施進(jìn)行了規(guī)范如房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚、比例恰當(dāng)。第十六條中對(duì)回報(bào)率進(jìn)行了規(guī)范如房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。但是《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》僅是部門規(guī)章效力較低且處罰力度不夠，僅在第二十一條中規(guī)定：違反本規(guī)定發(fā)布廣告依照《廣告法》有關(guān)條款處罰，《廣告法》無(wú)具體處罰條款的，由廣告監(jiān)督管理機(jī)關(guān)責(zé)令停止發(fā)布，視其情節(jié)予以通報(bào)批評(píng)，處以違法所得額三倍以下的罰款，但最高不超過(guò)三萬(wàn)元，沒有違法所得的，處以一萬(wàn)元以下的罰款。而目前《中華人民共和國(guó)廣告法》沒有專門針對(duì)房地產(chǎn)廣告進(jìn)行規(guī)范條款，其中第三十七條、第三十八條規(guī)定，利用廣告對(duì)商品或者服務(wù)作虛假宣傳的，處廣告費(fèi)用一倍以上五倍以下的罰款;發(fā)布虛假?gòu)V告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購(gòu)買商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，由廣告主依法承擔(dān)民事責(zé)任。

一、房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙或誤導(dǎo)公眾。比如廣告中有限量特價(jià)房?jī)?nèi)容的，必須注明限量套數(shù)，限量特價(jià)有效期;房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)載明房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體位置，房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例適當(dāng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目位置的表述有參照物的，應(yīng)以該項(xiàng)目與參照物現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離為準(zhǔn)，不得以所需車程、時(shí)間進(jìn)行表述;房地產(chǎn)廣告有附贈(zèng)內(nèi)容表述的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確標(biāo)明附贈(zèng)物品的品牌和數(shù)量;房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育、公益設(shè)施設(shè)備及其他市政設(shè)施設(shè)備等，如不在項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)或正在規(guī)劃建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中載明.

二、房地產(chǎn)廣告不得出現(xiàn)如下內(nèi)容：比如不得出現(xiàn)融資和返本銷售、售后包租等變相融資內(nèi)容，不得有升值或投資回報(bào)等承諾;不得使用第一、唯一、首家、獨(dú)一無(wú)二、尊、極、豪、頂?shù)冉^對(duì)性和夸大表述房地產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)性能的詞語(yǔ)及其類似詞語(yǔ);不得使用熱銷、搶灘、搶購(gòu)、火爆、甩賣等含糊描述房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售狀況的詞語(yǔ)及類似制造緊張空氣的詞語(yǔ);不得出現(xiàn)未經(jīng)政府或政府職能部門確認(rèn)的評(píng)比、排序等對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)的內(nèi)容

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目未取得預(yù)售許可，不得發(fā)布申領(lǐng)“優(yōu)惠卡”、“會(huì)員卡”等涉嫌預(yù)售行為的廣告;房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)無(wú)法兌現(xiàn)的各種價(jià)格優(yōu)惠、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境及配套設(shè)施、物業(yè)管理等及違反相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的內(nèi)容。房地產(chǎn)廣告中載明的承諾內(nèi)容和事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房者在《商品房買賣合同》或《存量房買賣合同》中予以明確。

對(duì)于對(duì)違反本通知規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成都市房產(chǎn)管理局將責(zé)令其限期改正，逾期不改正的將通過(guò)新聞媒體曝光，并抄告相關(guān)部門依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以嚴(yán)肅查處;成都市工商行政管理局將加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)廣告的監(jiān)督管理，對(duì)違反本通知規(guī)定的廣告主、廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者，依照相關(guān)廣告法律、法規(guī)的規(guī)定予以查處。

無(wú)論是《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》、《中華人民共和國(guó)廣告法》還是成都市房產(chǎn)管理局成都市工商行政管理局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)廣告的通知【成房發(fā)(2009)7號(hào)】，對(duì)于開發(fā)商的虛假宣傳行為處罰力度都比較輕，難以遏制房地產(chǎn)開發(fā)商虛假宣傳，目前全國(guó)人大正審議《中華人民共和國(guó)廣告法》(修訂草案)中第二十四條中專門對(duì)房地產(chǎn)廣告進(jìn)行規(guī)范并加大對(duì)虛假宣傳的處罰力度：房地產(chǎn)廣告不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾;項(xiàng)目位置應(yīng)當(dāng)以該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間表示;涉及價(jià)格的應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，并明示價(jià)格的有效期限;涉及規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件的，應(yīng)當(dāng)明確表示;面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積;信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)。第五十六條規(guī)定，發(fā)布虛假?gòu)V告的，由工商行政管理部門責(zé)令停止發(fā)布，責(zé)令廣告主或者負(fù)有責(zé)任的廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者在相應(yīng)范圍內(nèi)消除影響，沒收廣告費(fèi)用，并處廣告費(fèi)用3倍以上5倍以下的罰款，廣告費(fèi)用無(wú)法計(jì)算的，處20萬(wàn)元以上100萬(wàn)元以下的罰款;2年內(nèi)有3次以上違法行為的，處廣告費(fèi)用5倍以上10倍以下的罰款，依法停止其廣告業(yè)務(wù)，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。廣告費(fèi)用無(wú)法計(jì)算的，處100萬(wàn)元以上200萬(wàn)元以下的罰款。

問題三：購(gòu)房過(guò)程中，為了避免落入遭遇虛假宣傳的陷阱，購(gòu)房者應(yīng)該做什么?

消費(fèi)者在購(gòu)房過(guò)程中會(huì)遇到各種各樣的陷阱，為了避免落入遭遇虛假宣傳的陷阱，最好的辦法是不要只聽開發(fā)商怎么的講的、怎么宣傳的，要看開發(fā)商能不能把宣傳的的內(nèi)容寫進(jìn)行購(gòu)房合同，只有寫進(jìn)購(gòu)房合同的才能更有保障。購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中要特別注意：

第一，不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳。要理性審視廣告內(nèi)容，并要求開發(fā)商把廣告宣傳的承諾寫入合同約定條款。

第二，不要輕易交付定金，否則一旦改變主意，難以索還定金。

第三，收集與查證關(guān)于所購(gòu)房屋的信息。購(gòu)房者在買房之前要持理性的態(tài)度，若確定購(gòu)買，到規(guī)劃部門、房管部門以及建設(shè)部門做資料查詢，一般小區(qū)的消息在房管部門和建設(shè)部門有相應(yīng)的公示，購(gòu)房者也可以向相關(guān)部門具體科室咨詢。

第四，開發(fā)商關(guān)于承諾的配套設(shè)施，最好向當(dāng)?shù)匾?guī)劃門咨詢核實(shí)，并要求將期待的規(guī)范設(shè)施寫進(jìn)合同。

第五，消費(fèi)者購(gòu)買“精裝房”、“學(xué)區(qū)房”、或者對(duì)小區(qū)的配套設(shè)施有要求時(shí)，最好在合同中明確“精裝房”的裝修標(biāo)準(zhǔn)、所用材質(zhì)、價(jià)格、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù)，“學(xué)區(qū)房”關(guān)于保證買房一定能讓孩子就讀名校，以及違約后的賠償?shù)葍?nèi)容。將比較重要或直接影響購(gòu)房決策的宣傳內(nèi)容加入到合同正式文本或合同附件中，以便于在產(chǎn)生糾紛時(shí)更好地維護(hù)自身權(quán)益。

第六，注意證據(jù)的收集。購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中注意收集開發(fā)商宣傳冊(cè)、視頻、樣板房照片以及小區(qū)的規(guī)劃圖，這些都可以作為日后維權(quán)的證據(jù)。

第七，注意合同中的免責(zé)條款。一般協(xié)議里有“最終交付以政府規(guī)劃或最終確定的示意圖為準(zhǔn)”類似的字眼，購(gòu)房者在簽訂的時(shí)候需謹(jǐn)慎，因?yàn)橐坏┖炗啠瑢?lái)面臨著即時(shí)其存在不實(shí)宣傳或虛假宣傳或者欺詐宣傳的情況下維權(quán)時(shí)會(huì)存在一些障礙。

如果購(gòu)房者不幸落入了虛假宣傳的陷阱，合法權(quán)益受到侵害，購(gòu)房者應(yīng)及時(shí)與開發(fā)商進(jìn)行交涉，如果交涉不成可帶上在購(gòu)房過(guò)程中收集的相關(guān)證據(jù)到質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、工商、建委、房產(chǎn)局等行政部門申訴，也可以向各地消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)投訴或者向人民法院提起訴訟。