法律意見書

購房客戶XX公司與我公司因商品房買賣合同履行產(chǎn)生的糾紛一事，經(jīng)認(rèn)真了解事情經(jīng)過并查閱相關(guān)法律規(guī)定，現(xiàn)提出如下法律意見：

一、事件經(jīng)過

購房客戶XX公司與我公司簽訂訂購協(xié)議后，已按合同約定支付了定金12,758,28元，定金占房款總額的30%。其余房款約定在我公司取得《預(yù)售房許可證》后15日內(nèi)由我公司通知XX公司簽訂正式的商品房買賣合同，并交納剩余房款。我公司按照合同約定，在180天內(nèi)取得了《預(yù)售房許可證》并在15日內(nèi)通知XX公司前來簽訂正式合同，但XX公司以面積差異過大為由拒絕前來簽訂合同。而后，我公司又連續(xù)發(fā)函兩次催促其前來簽訂合同并提出了解決方案，但XX公司一直未來簽訂，最終我公司向其下達(dá)書面通知予以解除訂購協(xié)議。

二、法律分析

XX公司與我公司簽訂的訂購協(xié)議是雙方真實(shí)意思的表示，合同內(nèi)容符合《商品房管理辦法》第十六條的規(guī)定，且我公司也以收取了第一筆購房款，所以應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。又因?yàn)槲夜粳F(xiàn)在已經(jīng)取得了《商品房預(yù)售許可證》，故該訂購協(xié)議是合法、有效的合同。因而雙方簽訂的《訂購協(xié)議》應(yīng)積極履行。XX公司在我公司按照協(xié)議約定通知其來簽訂正式商品房買賣合同，并交納剩余房款的情形下，拒絕前來簽訂合同，已違反了協(xié)議的相關(guān)條款，應(yīng)按《訂購協(xié)議約定》承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

我公司收取XX公司的定金占房款總額的30%，依據(jù)《合同法》、《擔(dān)保法》的規(guī)定，定金所占的比例不得超過合同總額的20%，超過部分不予支持，所以我公司對于合同總額的20%的定金可不予返還，超過部分按照法律規(guī)定應(yīng)予返還XX公司。

對于XX公司主張的面積差異處理異議，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，雙方在協(xié)議中對此有約定的應(yīng)按照約定執(zhí)行，沒有約定的才按照法律規(guī)定執(zhí)行。所以XX公司的主張是不符合法律規(guī)定的，也無法得到法律的支持。

三、法律建議

因我公司以按照協(xié)議約定行使了單方合同解除權(quán)，在確認(rèn)對方已收到解除合同通知函的前提下，可對其不合理請求不予回應(yīng)。對于定金中超出法律規(guī)定的部分款項(xiàng)，在對方?jīng)]有要求返還的前提下，可暫時不予理睬。

四、涉及的主要法律條款

1、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條?出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持;

(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

2、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條?出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

3、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條?商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

4、《擔(dān)保法解釋》第一百二十一條　當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過主合同標(biāo)的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持。

以上法律意見，僅供決策時參考使用。

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