一、什么是業主公約

業主公約，為加強本物業的管理，維護全體業主和物業使用人的合法權益，維護公共環境和秩序，保障物業的安全與合理使用。

二、業主公約的法律效力：

(一)地域效力。業主公約的地域效力是整個物業管理區域，包括業主物業的專有部分、共有部分、共有設備設施等，具體應以城市房地產登記部門登記的四至界限為準。由于在一個物業管理區域內的物業共有部位、共有設備設施等在構造和權利歸屬上的整體性，為了保障廣大業主的民主意志能夠得到統一的體現，法律規定一個物業管理區域內只能成立一個業主大會組織，因此業主公約只對物業管理區域以內的人的行為發生效力，包括居住區、大廈區、工業區等。因此，很難對物業管理區域作一個統一并且具體的規定，為了便于各地針對具體的情況進行管理，物業管理區域的具體劃分辦法，由省、自治區、直轄市人民政府制定。但是，目前很少有地方出臺詳細專門的物業管理區域劃分辦法，造成事實上的一個物業管理區域多家管理問題，我們應該注意。

(二)對人的效力。由于業主公約必須經過物業管理區域內業主簽字承諾，因此業主公約的效力范圍當然涉及全體業主。在這里，有如下幾點值得說明：

1、業主公約對業主的效力僅限于業主進行的有關物業管理的行為，對其他行為沒有效力。如業主出租自有物業，應受業主公約的約束，但業主出租自己的其他物品，則不受業主公約的約束。

2、業主公約對非業主物業使用人也發生法律效力。非業主物業使用人一般指物業的承租人、借用人、代管人、典用人等實際使用物業的人，由于業主公約的一項核心的內容是規范對物業的使用秩序，而非業主使用人基于其實際的物業的使用，不可避免地會影響到物業的狀態，而且業主委員會或者物業管理企業對物業進行管理勢必要直接的與非業主物業使用人打交道，因此客觀上需要將其納入到物業管理活動中來。作為物業管理區域內最高自治規范的業主公約當然能約束非業主物業使用人。

3、業主公約對物業的繼受人(即新業主)自動產生效力。在物業的轉讓和繼承中，物業的所有權要發生變動移轉給受讓人。但業主公約無須新入住的繼受人作出任何形式上的承諾，就自動地對其產生效力。在這一點上可以理解為繼受人在取得物業時，對已經生效的業主公約存在默示，自愿接受業主公約的約束。

4、業主公約對物業管理事務的具體承擔者物業管理企業具有約束力。物業管理企業獲得物業管理權限的法律基礎是物業管理。一般認為物業管理服務合同屬于的一種。在關系中，業主處于委托人的地位，而物業管理企業屬于受托人的地位。在邏輯上，物業管理企業是業主管理意志的延伸。在實務中，作為管理依據的業主公約是物業管理企業的進行管。業主公約是業主做出的一個承諾，在享受權利的時候要承擔一定的義務，很顯然這涉及到了業主的利益，因此在簽業主公約的時候要特別注意，哪些是自己可以處理的，哪些是要受物業的限制，把這些搞清楚了，才可以保護自己的利益，需要提醒的是，如果物業的服務與公約不一樣，那我們就不是必須的遵守了。通常來講，業主公約是對特定小區的業主進行約束的規章制度，往往是由小區業主或業主大會共同制定的，對特定地域的特定人才會產生效力。