一、產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)的拍賣資質(zhì)問題

根據(jù)1997年1月1日實施的《拍賣法》及有關(guān)文件的規(guī)定，不具有拍賣資質(zhì)的企業(yè)不得從事拍賣業(yè)務(wù)，為了開展產(chǎn)權(quán)拍賣業(yè)務(wù)，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)應(yīng)首先取得相應(yīng)的拍賣資質(zhì)或者設(shè)立專門拍賣企業(yè)。對于設(shè)立拍賣企業(yè)有以下兩方面的要求：

1、拍賣企業(yè)設(shè)立區(qū)域性要求。《拍賣法》第十一條規(guī)定："拍賣企業(yè)可以在設(shè)區(qū)的市設(shè)立，設(shè)立拍賣企業(yè)必須經(jīng)所在地的省、直轄區(qū)、直轄市人民政府負責(zé)管理拍賣業(yè)的部門審核許可，并向工商行政管理部門申請登記、領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照"。這里表明只有地級市以上的城市才許可設(shè)立拍賣企業(yè)，從事產(chǎn)權(quán)拍賣業(yè)務(wù)，原縣級城市設(shè)立的拍賣企業(yè)屬于清理整頓范圍。

2、拍賣企業(yè)的行為能力和業(yè)務(wù)水平。《拍賣法》第十二條規(guī)定："設(shè)立拍賣企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(1)有一百萬元人民幣以上的注冊資本;

(2)有自己的名稱，組織機構(gòu)、住所和章程;

(3)有與從事拍賣業(yè)務(wù)相適應(yīng)的拍賣師和其他工作人員;

(4)有符合本法和其他有關(guān)法律規(guī)定的拍賣業(yè)務(wù)規(guī)則;

(5)有公安機關(guān)頒發(fā)的特種行業(yè)許可證;

(6)符合國務(wù)院有關(guān)拍賣業(yè)發(fā)展的規(guī)定;

(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。"

《拍賣法》第十四條規(guī)定："拍賣活動應(yīng)當(dāng)由拍賣師主持。"

以上條款規(guī)定了拍賣企業(yè)設(shè)立的條件，不符合上述條件的拍賣企業(yè)不能從事產(chǎn)權(quán)拍賣業(yè)務(wù)。同時表明，拍賣企業(yè)也要具備有因工作失誤或其它原因造成對委托人、競買人損害時，有承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任與經(jīng)濟賠償能力。而拍賣師是經(jīng)國家有關(guān)部門考核確認的專業(yè)人員，它代表了整個拍賣企業(yè)的業(yè)務(wù)水平和承擔(dān)法律責(zé)任的能力。

二、資產(chǎn)的權(quán)屬問題

調(diào)查委托拍賣產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬是產(chǎn)權(quán)交易前期準備工作的基本點，對一個連產(chǎn)權(quán)權(quán)屬都不明確的資產(chǎn)，很難想象如何進行成功的產(chǎn)權(quán)拍賣。

委托方對委托資產(chǎn)權(quán)屬問題一般是清楚的，但有些資產(chǎn)因其本身權(quán)屬錯綜復(fù)雜，很難一時搞清，特別是在房地產(chǎn)方面更為明顯，這些資產(chǎn)在過戶時，往往牽涉到土地的性質(zhì)是劃撥土地，還是出讓土地，如是以優(yōu)惠價出讓的土地，在產(chǎn)權(quán)拍賣后是否要補足優(yōu)惠出讓部分的金額;房產(chǎn)證和土地證是否齊全;房產(chǎn)契稅、房產(chǎn)交易手續(xù)費、土地出讓金等如何交納和是否交納;資產(chǎn)是否存在抵押，抵押期是否到期，是否存在重復(fù)抵押以及是否被法院查封等等問題。在產(chǎn)權(quán)拍賣前，必須事前全部搞清它們之間各種關(guān)系，這些問題都關(guān)系到資產(chǎn)是否可以拍賣和以多少價格拍賣。同時，協(xié)助委托方搞清產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬，提出合理的拍賣保留價，提高交易成功率，也是體現(xiàn)一家產(chǎn)權(quán)交易企業(yè)業(yè)務(wù)水平的地方。

三、拍賣方式的選擇

拍賣方式可以分為無估價拍賣和估價拍賣，有估價拍賣分為增價拍賣和減價拍賣。無估價拍賣是拍賣人不設(shè)定起拍價，由競買人自由報價，最終由價高者取得拍賣物。與無估價拍賣相對應(yīng)的是估價拍賣，即在拍賣前將拍賣的標的物確定一個比較合理的起拍價，然后在拍賣時公布起拍價，競買人根據(jù)起拍價在拍賣時相互競爭，最后由出價最高者取得拍賣物。目前，產(chǎn)權(quán)交易中常采用的方法是估價拍賣。

四、估價拍賣時保留價的確定

在進行估價拍賣時，確定拍賣的保留價，是整個拍賣過程中一個很重要的環(huán)節(jié)，它往往關(guān)系到拍賣的成功與否，這里就涉及如何確定拍賣保留價的問題。

(一)評估價、拍賣保留價和起拍價的關(guān)系。確定拍賣保留價，應(yīng)先明確評估價、拍賣保留價和起拍價的含意和相互關(guān)系。《拍賣法》第二十八條規(guī)定："拍賣國有資產(chǎn)，依照法律或者按照國務(wù)院規(guī)定需要評估的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法設(shè)立的評估機構(gòu)評估，并根據(jù)評估結(jié)果確定拍賣標的保留價"。這確定了評估價在制定拍賣保留價時的法律地位。《拍賣法》第五十條規(guī)定："拍賣標的無保留價的，拍賣師應(yīng)當(dāng)在拍賣前予以說明"。"拍賣標的有保留價的，競買人的最高應(yīng)價未達到保留價時，該應(yīng)價不發(fā)生效力，拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標的的拍賣。"這表明拍賣保留價，是指委托人確定的拍賣標的最低價。起拍價是為了提高拍賣標的成交率，根據(jù)拍賣保留價而制定的參考價，在拍賣開始時要公布。

這三者的關(guān)系是，評估價是基礎(chǔ)，保留價是權(quán)益，起拍價是手段。在委托拍賣時，應(yīng)合理地確定它們之間的相互關(guān)系。實踐中，評估價、保留價、起拍價和成交價之間是相關(guān)相成的。

(二)評估價不宜作為保留價。委托方總期望自己的資產(chǎn)能賣個好價，但實際運作過程中，單純地將拍賣資產(chǎn)以評估價或下調(diào)一定幅度作為交易底價是缺乏可操作性。從理論上講，評估價是按法定或公允的標準和程序?qū)Y產(chǎn)估算的價值。由于其評估方法自身的制約，及同一資產(chǎn)出于不同的評估目的，產(chǎn)生評估結(jié)果是有相當(dāng)大的差距的，如采用重置價格法與采用清算價格法產(chǎn)生的評估結(jié)果就完全不同。同時，評估價不可能準確反映資產(chǎn)的供求關(guān)系，也就不可能準確反映市場對資產(chǎn)的接受價格，即使能準確反映市場價格，也是一個靜態(tài)的，時點的價格，而評估到交易有一個過程，市場又瞬息萬變。同時評估價也不可能體現(xiàn)交易本身的各種具體情況，特別是用重置價格法評估的資產(chǎn)，往往是高于接收方的心理預(yù)期。受經(jīng)濟環(huán)境，供求關(guān)系影響，當(dāng)前絕大多數(shù)資產(chǎn)的成交價遠遠背離評估價。對此，以評估價或下調(diào)一定幅度作為拍賣保留價，往往不能成交，評估價不宜簡單地作為拍賣保留價。

(三)拍賣保留價與成交價沒有必然的聯(lián)系。有許多委托人存在一種誤解，認為保留價定得越高，成交價也就越高。其實，產(chǎn)權(quán)交易說到底是一個市場行為，產(chǎn)權(quán)的成交價如何，最終由市場來確定，由產(chǎn)權(quán)自身的價值和供求關(guān)系確定。影響成交價因素，是資產(chǎn)的質(zhì)量如何、是否適合市場的需求，是意向購買人多少、出讓時機、市場大環(huán)境如何等等，而非拍賣保留價定得高低，而且大多保留價是保密的，客戶并不知曉，故拍賣保留價高低與成交價并沒有必然的聯(lián)系。但是，確定合理的拍賣保留價可以大大提高交易的成交率。

五、拍賣的實際操作和注意事項

前面分析的是拍賣操作過程前期準備工作中應(yīng)注意的問題，下面介紹一下拍賣操作的實施過程：

(一)拍賣委托：產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)首先要與委托方簽訂《拍賣委托合同》，合同的內(nèi)容包括：

1、委托人、拍賣人的姓名或者名稱、住所;

2、拍賣標的名稱、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量等;

3、委托人提出的保留價是否保密;

4、拍賣方式是增價拍賣、減價拍賣還是投標拍賣;

5、拍賣時間、地點;

6、拍賣標的交付方式或者轉(zhuǎn)移的時間、方式;

7、傭金及支付的方式、期限;

8、價款的支付方式、期限;

9、違約責(zé)任;

10、雙方約定的其它事項。

注意事項：委托合同的內(nèi)容是在大量前期工作的基礎(chǔ)上確定的，有了充分的前期準備工作，是成功拍賣的保證，一旦將合同定下就不要輕易地改動，否則，會給拍賣工作造成波動。

(二)拍賣合同簽訂后，將由產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)發(fā)布《拍賣公告》，拍賣公告包含以下內(nèi)容：

1、拍賣的時間、地點;

2、拍賣標的;

3、拍賣標的展示時間、地點;

4、參于競買應(yīng)當(dāng)辦理的手續(xù);

5、需要公告的其他事項。

注意事項：產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)應(yīng)事前根據(jù)拍賣產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)、地點要求與委托人商定在哪些地區(qū)、哪些媒體(報紙、電視、電臺)上刊載公告，并向重點有意向企業(yè)單獨寄送《拍賣公告》。

(三)辦理報名手續(xù)。注意事項：在辦理拍賣報名時，應(yīng)嚴格按拍賣公告規(guī)定的時間，執(zhí)行報名截止期，以防競買人對此提出異議，為了防止串標，在條件許可的情況下盡量將報名時間定在拍賣會舉行的前一刻。

(四)舉行拍賣會。注意事項：在拍賣會舉行時，委托人盡可能在場，一方面對拍賣過程有一個明確了解，及時簽訂《拍賣成交合同》，更重要的是使委托方對整個拍賣過程有個充分的了解，及時處理一些意外情況。

(五)成交付款。注意事項：1、拍賣成交后，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)應(yīng)嚴格按成交合同要求執(zhí)行拍賣成交款入帳和有關(guān)合同條款執(zhí)行情況，及時處理可能產(chǎn)生的情況。2、在買受人交清成交款后，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)要及時將拍賣標的物移交，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證書的交接工作。

六、拍賣過程中非正常事項的處理

拍賣中非正常事項主要有這幾種情況

(一)拍賣報名時，無人參加或競買人不夠法定人數(shù)。這里要分析為何無人參加的原因，很可能是市場宣傳沒有做好，造成競買人不足的。對此，拍賣人均應(yīng)向委托人寫出情況報告，終止拍賣或再行拍賣。

(二)應(yīng)叫價未到保留價。一般往往是保留價過高或資產(chǎn)質(zhì)量太差，這時應(yīng)根據(jù)實際情況決定撤拍或者終止拍賣。終止拍賣由拍賣人向委托人出具終止拍賣書。拍賣合理支出費用，由委托人支付。

(三)買受人違約不付成交款或不付全款。這是違反《經(jīng)濟合同法》和《拍賣法》，原買受人應(yīng)依法要承擔(dān)違約責(zé)任。《拍賣法》第三十九條規(guī)定："即買受人應(yīng)當(dāng)按照約定支付拍賣標的的價款，未按照約定支付價款的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，或者由拍賣人征得委托人的同意，將拍賣標的再行拍賣。拍賣標的再行拍賣的，原買受人應(yīng)當(dāng)支付第一次拍賣中本人及委托人應(yīng)當(dāng)支付的傭金。再行拍賣的價款低于原拍賣價款的，原買受人應(yīng)當(dāng)補足差額。"

(四)買受人違法串標。這是拍賣過程中比較難處理的問題。對于在拍賣過程中出現(xiàn)串標的違法行為的定性和處置方法，目前，國內(nèi)有四個法律文件，它們分別是《民法》第四條、第五十八條，《拍賣法》第三十六條、第六十五條，《新刑法》第二百二十三條，《不正當(dāng)競爭法》第十五條、第二十七條，這些法律條款內(nèi)容可以歸結(jié)為以下幾點內(nèi)容：

1、由于投標人相互串通投標或者投標人與招標人相互串通投標，抬高標價或者壓低標價的，屬于違法行為，投標無效。

2、根據(jù)對拍賣人和第三者造成的損害大小，予以不同的處罰，最高的可處三年以下有期徒刑，最低的可處以成交價的10%或1萬元人民幣的罰款。

3、根據(jù)給拍賣人和委托人造成損害的大小和行為情節(jié)的輕重程度，分別由法院(公安)或工商行政部門處理。

遇到這些情況，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)應(yīng)及時移交工商或公安部門處理。

無估價拍賣是拍賣人不設(shè)定起拍價，由競買人自由報價，最終由價高者取得拍賣物。如果讀者需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進行法律咨詢。