企業拆遷談判應注意什么？

一、企業拆遷談判存在的問題

1、談判主體地位不對稱，法律談判缺乏平等性。與普通談判不同，企業拆遷法律談判一方主體為地方政府機關或者與專業拆遷公司。在拆遷談判中，地方因其在啟動拆遷程序上具有主動性，而在談判中處于強勢地位。更有甚者，即便法律法規強行禁止違法拆遷，拆遷人仍然會對被拆遷企業施以停水停電、違法強拆遷等各方面的壓力。這種談判主體地位的嚴重不對稱性，使得被拆遷企業背負巨大的心理壓力，法律談判缺乏應有的平等性。

2、被拆遷人談判心理搖擺不定，談判過程中難以堅持己方立場。因被拆遷人在談判過程中背負巨大心理壓力，被拆遷人的談判心理會在取悅拆遷人獲得較高拆遷補償和做“釘子戶”獲得較高拆遷補償的兩個極端想法上不斷游移搖擺。法律談判既是談判各方實力的較量，也是各方心理的制衡。由于被拆遷企業的弱勢地位，故其不可能保持一個相對堅定的立場。

3、拆遷談判專業性缺乏，談判各方心理價位各有差別。尤其是作為被拆遷方，因其對拆遷知識知之甚少尚無法形成框架性知識，在法律談判中往往對補償價格標準并不清晰。企業拆遷涉及百余個法律性文件，這還不包括行政機關及拆遷人所掌握的內部性文件。被拆遷人、承租企業缺少對拆遷法律知識的整體性認識，遇到拆遷，常常會向周圍經歷過拆遷的親戚、朋友了解他們獲得的拆遷安置款，然后綜合地段區位、房屋狀況做感官上的心理定位。但從法律上講，這種心理定位是沒有任何依據的。專業化知識的缺乏，使被拆企業主心理價格定位不準確，談判各方因談判標準差別過大致使談判失敗。

二、企業拆遷法律談判技巧

1、制定法律談判策略。律師接受當事人的委托參與法律談判，既需要以其精湛的法律知識、靈活嚴謹的頭腦思維為當事人爭取最大的利益，同時還需要控制整個談判的進程，斟酌可供談判各方接受的談判方案。因此，在企業拆遷法律談判之前，必須要有審時度勢地策略制定過程。被拆遷企業、律師在談判過程中應當注重調查本次拆遷實施的性質、是否為違法拆遷、是否頒發拆遷許可證、拆遷許可證是否過期、評估機構聘請程序是否合法、評估內容是否有明顯不合理現象、拆遷實施單位是否具有相應資質、評估機構是否具有相應資質、房屋所有權證是否完備齊全、租賃合同是否有效、被拆遷企業主體基本情況等。根據調查結果，適當調整談判策略。

2、找準目標，合理定位。要求過高，脫離實際，必將適得其反;要求過低，被拆遷企業主又擔心補償價位吃虧。所以，選擇一個最好的方案很關鍵。對企業拆遷法律談判進行合理定位，要建立在掌握拆遷法律談判經驗基礎之上。

3、適當使用集體談判策略。集體談判是指被拆遷企業共同與拆遷人進行談判。北京吳少博律所代理過多起集體訴訟的案件，因集體談判中，被拆遷企業主人數較多，會對拆遷人施加一定的心理壓力，容易在談判中把握談判中的主動權。但對集體談判應當持慎重的態度。因集體談判中主體諸多，對談判策略和主談代表提出了更高的要求。主談代表應當合理控制群體的情緒，照顧各方利益訴求，合理把握談判時機，不可意氣用事導致談判失敗。

對于在拆遷中企業如何進行談判，在談判過程中企業應該對拆遷戶進行平等的狀態機芯談判，然后雙方在提出雙方的條件，如果雙方協議不成在看看雙方那一邊在適當的條件內進行一定的讓步，從而使談判進行下去，來解決問題。

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