一、常州市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)細(xì)則的適用范圍是什么?

本市市區(qū)(不含金壇區(qū))國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值評估，被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格測算，以及對相關(guān)評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評估和鑒定等活動，適用新《評估細(xì)則》。武進(jìn)區(qū)、新北區(qū)非住宅中的非營業(yè)用房區(qū)位劃分及非營業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格、土地區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格由區(qū)建設(shè)、物價(jià)、房管、國土等部門參照新《評估細(xì)則》擬定并報(bào)市建設(shè)、物價(jià)、房管、國土等部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。溧陽市、金壇區(qū)可參照新《評估細(xì)則》，結(jié)合本地實(shí)際情況制定具體細(xì)則。

原《評估細(xì)則》施行六年來，我市城市建設(shè)有了較大的發(fā)展，原《評估細(xì)則》對住宅區(qū)位及營業(yè)用房路線等級的劃分已不符合目前城市發(fā)展的現(xiàn)狀。2011年6月3日住建部頒布了《國有土地上房屋征收評估辦法》，國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》也于2014年2月1日正式施行，2015年12月1日國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》也進(jìn)行了修訂實(shí)施，原《評估細(xì)則》的專業(yè)術(shù)語及有關(guān)條款的表述已不符合規(guī)定;部分技術(shù)參數(shù)已不合理，也不符合估價(jià)技術(shù)的相關(guān)要求;房屋重置價(jià)格和房屋裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)已滯后。因此，有必要對原《評估細(xì)則》進(jìn)行修改完善，更好地適應(yīng)當(dāng)前的征收評估工作。

二、新《評估細(xì)則》有哪些新變化?

新《評估細(xì)則》與原《評估細(xì)則》相比，在內(nèi)容上作了部分修改和調(diào)整，主要有：取消了住宅房屋區(qū)位及營業(yè)用房路線等級的劃分;修改調(diào)整了部分技術(shù)參數(shù);調(diào)整了住宅和營業(yè)用房“地大于房”的計(jì)算方式;調(diào)整了非住宅非營業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格;調(diào)整了房屋裝飾裝修及附屬設(shè)施征收補(bǔ)償重置成新價(jià)格;調(diào)整了市區(qū)征收房屋建安工程重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn);完善了非住宅非營業(yè)用房區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容;規(guī)范了對專業(yè)術(shù)語及有關(guān)條款的表述。

為何要取消住宅房屋區(qū)位及營業(yè)用房路線等級的劃分?

隨著我市城市的發(fā)展，城市面貌發(fā)生了較大變化，已形成了多個(gè)區(qū)商業(yè)中心，原有以市中心為中心向外圍作同心圓輻射的區(qū)位劃分方式已不符合城市的發(fā)展現(xiàn)狀，同樣，原有營業(yè)用房路線等級劃分也已不符合目前全市多商業(yè)中心的城市格局。本次修訂后對住宅和營業(yè)用房不再劃定區(qū)位和路線等級，改由評估機(jī)構(gòu)按照類似房地產(chǎn)的選取原則選取評估可比實(shí)例，從而更符合市場化評估補(bǔ)償?shù)脑瓌t。

被征收房屋價(jià)值的含義是什么?

被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價(jià)值;不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。

新《評估細(xì)則》對成套住宅、營業(yè)用房和非營業(yè)用房是如何定義的?

成套住宅是指房屋套內(nèi)有臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室等，經(jīng)規(guī)劃等部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造的單元式住宅。

營業(yè)用房是指符合規(guī)定能夠?qū)︻櫩吞峁┯行紊唐焚I賣并進(jìn)行直面服務(wù)活動的沿街門面房，包括零售、娛樂、餐飲、服務(wù)、金融活動經(jīng)營場所等用房。

非營業(yè)用房是指除營業(yè)用房以外的所有非住宅，包括辦公、教育、醫(yī)療、工業(yè)、倉儲用地上的房屋。

綜上所述，評估細(xì)則的制定不僅取消等級劃分，修改調(diào)整部分技術(shù)參數(shù)，同時(shí)更加準(zhǔn)確地調(diào)整相關(guān)用房的基準(zhǔn)價(jià)格。評估細(xì)則的制定也是促進(jìn)工作質(zhì)量提高，也是更好幫助人們完善工作。因此，有必要對原《評估細(xì)則》進(jìn)行修改完善，更好地適應(yīng)當(dāng)前的征收評估工作。

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