地役權(quán)法律關(guān)系

相鄰權(quán)是依據(jù)法律的明確規(guī)定對相鄰不動(dòng)產(chǎn)一方所有權(quán)的限制，所以當(dāng)事人之間產(chǎn)生的是一種法定的法律關(guān)系。地役權(quán)是基于相鄰不動(dòng)產(chǎn)一方的意思自治而自愿對自己權(quán)利的限制，所以當(dāng)事人之間是約定的法律關(guān)系，地役權(quán)依據(jù)當(dāng)事人之間訂立的地役權(quán)合同而設(shè)定。

地役權(quán)的特點(diǎn)

第一，地役權(quán)是使用他人土地的權(quán)利。地役權(quán)的客體是土地，并以該土地屬于他人所有或者使用為要素。由于地役權(quán)的內(nèi)容在于以此土地供彼土地之役，因而地役權(quán)的成立，必須有兩塊土地的存在。其一是為其便利而使用他人土地之地，稱需役地;其二是為該土地便利而供其使用的土地，稱供役地。

由于地役權(quán)不限于需役地所有人與供役地所有人的關(guān)系，供役地的承包經(jīng)營權(quán)人、地上權(quán)人、典權(quán)人、采礦權(quán)人、承租人也應(yīng)當(dāng)受地役權(quán)的約束，自屬當(dāng)然之理。

第二，地役權(quán)是為自己土地的便利的權(quán)利。使用供役地的目的，乃是為了需役地的便利。否則，如果供役地不能提供需役地的便利，就不必設(shè)定地役權(quán)。而其所供便利，不是為需役地承受，而為特定人享受時(shí)，也不是地役權(quán)問題，而是人役權(quán)問題。

至于所謂“便利”，泛指開發(fā)、利用需役地的各種需要，其內(nèi)容只要不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背社會公共利益，可以由當(dāng)事人根據(jù)實(shí)際情況約定。就一般情況而論，其內(nèi)容無非是以下幾類：(1)以供役地供使用，如通行地役權(quán)。(2)以供役地供收益，如用水地役權(quán)。(3)避免相鄰關(guān)系的任意性規(guī)范的適用。一般來說，相鄰關(guān)系規(guī)定的是土地所有人間的最主要、最基本的關(guān)系，因而也就多是從土地所有人的義務(wù)方面加以規(guī)定，多屬強(qiáng)制性規(guī)范。但相鄰關(guān)系也不乏任意性的規(guī)定，當(dāng)事人可以以特別約定加以改變或排除其適用。例如，相鄰關(guān)系有土地或者房屋所有人不得設(shè)置管、槽或其他裝置使房屋雨水直接注瀉于鄰人的土地上或建筑物上，因此土地所有人或者使用人即負(fù)有不得安裝此等裝置的義務(wù)。如果鄰人豁免這一義務(wù)，則土地或者房屋所有人就可以設(shè)定一個(gè)向鄰地或者鄰地建筑物上直接注瀉雨水的地役權(quán)。(4)禁止供役地為某種使用，如禁止在鄰地建高樓，以免妨礙眺望。

第三，地役權(quán)具有從屬性和不可分性。地役權(quán)的成立必須是需役地與供役地同時(shí)存在，因此在法律屬性上地役權(quán)與其他物權(quán)不同。地役權(quán)雖然是一種獨(dú)立的權(quán)利，并非需役地所有權(quán)或者使用權(quán)的擴(kuò)張，但它仍應(yīng)當(dāng)與需役地的所有權(quán)或者使用權(quán)共命運(yùn)，這就是地役權(quán)的從屬性。它主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：(1)地役權(quán)必須與需役地所有權(quán)或者使用權(quán)一同轉(zhuǎn)移，不能與需役地分離而讓與，即需役地所有人或者使用人不得自己保留需役地所有權(quán)或者使用權(quán)，而單將地役權(quán)讓與他人，不得自己保留地役權(quán)而將需役地所有權(quán)或者使用權(quán)讓與他人，也不得以需役地所有權(quán)或者使用權(quán)與地役權(quán)分別讓與兩個(gè)人。我國物權(quán)法規(guī)定，地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。(2)地役權(quán)不得與需役地分離而為其他權(quán)利的標(biāo)的，如果在需役地上設(shè)定其他權(quán)利，則地役權(quán)亦包括在內(nèi)，例如，在需役地上設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán);則建設(shè)用地使用權(quán)人也得行使地役權(quán)，不能單獨(dú)將地役權(quán)作為其他權(quán)利的標(biāo)的，如單獨(dú)以地役權(quán)抵押、出租。根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

地役權(quán)的不可分性，是指地役權(quán)為不可分的權(quán)利，即地役權(quán)不得被分割為兩個(gè)以上的權(quán)利，也不得使其一部分消滅。在需役地分割時(shí)，地役權(quán)在分割后的地塊的利益仍然存續(xù)。例如，甲地在乙地有通行地役權(quán)，后來甲地分割為丙、丁兩地，則丙、丁兩地的所有人或者使用人仍得各自從乙地通行。但如果需役地的地役權(quán)的行使，依其性質(zhì)只關(guān)于需役地一部分的，則分割后地役權(quán)僅就需役地的該部分存續(xù)。我國物權(quán)法規(guī)定，需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。例如，甲地南部的住宅與乙地毗連，在乙地上設(shè)有不得建高層建筑的地役權(quán)，后來甲地南部分割給丙，北部給丁，那么該項(xiàng)地役權(quán)僅能為丙存續(xù)而與丁無關(guān)。在供役地分割時(shí)，地役權(quán)仍就分割后的各地塊存續(xù)。例如，甲地在乙地上設(shè)有排水地役權(quán)，以后乙地分為丙、丁兩塊地，甲地仍得對丙、丁兩塊地行使地役權(quán)。但依地役權(quán)的性質(zhì)，其行使只關(guān)系供役地一部分的，則地役權(quán)僅對該部分存續(xù)。例如，甲地在乙地有汲水地役權(quán)，以后乙地分割為丙、丁兩地，只有丁地有水井，則甲地的地役權(quán)只存在于丁地。

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