合伙制房地產估價機構在國外都是一種常見的組織形式。我國主管房地產估價的政府部門也在有關規章中確立了這種形式。以下依據《中華人民共和國合伙企業法》的有關規定，探討合伙企業的特征，并考察其與房地產估價業務的適應性。

1、由兩個或兩個以上的投資人共同設立。其含義包括：

(1)合伙企業的投資人至少為兩個，故而稱其為“合伙人”;

(2)合伙人應當為具有完全行為能力的人;

(3)法律、法規禁止從事營利性活動的人不得成為合伙企業的合伙人;

(4)合伙人應為自然人，非自然人之間設立的企業采用合伙組織形式的，不適用《合伙企業法》，而由其它有關法律、行政法規另行規定。

2、以合伙協議為基礎。合伙協議是合伙人之間旨在建立合伙關系，明確合伙人的權利和義務的一致的意思表示。合伙是合伙人雙方或多方的法律行為，不能由一人所為，因此，在合伙行為實施之前，必須由合伙人達成合伙協議，取得一致的意思表示。合伙協議是合伙企業設立的基礎，沒有合伙協議，就不能設立合伙企業。合法有效的合伙協議是處理合伙關系的直接依據，合伙人應依照合伙協議享有權利，承擔責任。合伙人違反合伙協議的，依法承擔違約責任。

3、合伙人按照協議共同投資、共同經營、共享收益、共擔風險。其含義是：

(1)每個合伙人都有對企業出資的義務，不出資則不構成合伙人，出資不受法定形式的約束，既可以以現金、實物、工業產權出資，也可以以勞務出資;

(2)每個合伙人都有參與企業經營的權利，且法定的經營權是平等的而不取決于其出資比例;

(3)每個合伙人都有分享企業經營收益的權利和分擔經營風險的義務，其損益分配依據合伙協議約定的比例而不按各自出資的比例。

很顯然這一特征對承認出資人的人力資本提供了便利條件。房地產估價行業屬于中介服務行業，在業務提供過程中其質量與房地產估價師的個人交往能力、職業道德、業務水平有較大的關聯性。換言之，客戶的滿意度在很大程度上是建立在房地產估價師的個人服務水平之上的。因此，有必要承認房地產估價師的人力資本。然而，公司制在承認房地產估價師的人力資本方面存在無法克服的障礙。這是合伙制比公司制更能適應房地產估價業的一個重要因素。

4、合伙人對企業債務均負無限連帶責任。其含義是：

(1)無限責任：當合伙企業的財產不足以清償合伙企業的債務時，對不足的部分，每個合伙人都有責任用其在合伙企業以外的個人財產承擔清償責任，此乃無限責任;

(2)連帶責任：當企業的債權人對任何一個合伙人主張的債權超過該合伙人的應擔份額時，該合伙人應在自己具有的清償能力的范圍內滿足債權人的權利要求，也就是說，任何一個合伙人都有義務代替其他合伙人承擔償債責任，而不能以其應擔責任的比例及數額對抗債權人，合伙人的這種責任即為連帶責任。當然，一個合伙人承擔了連帶責任后，對超過應擔份額部分，有權按約定或法定的分擔比例向其它合伙人追償。

合伙人承擔無限連帶責任是現實中許多房地產估價師事務所不愿采用合伙制的主要原因。房地產估價業務的對象是房地產，而房地產除了具有位置固定性、區域性和個別性、長期性、易受政策、環境影響及保值增值性等特點外，還具有價值巨大性的特點。由于房地產價值的巨大加之房地產估價業務的復雜性，一旦出現估價錯誤，可能承擔巨額的民事賠償責任。如果得不到有限責任的保護，房地產估價師將面臨極大的風險。筆者認為風險和責任的問題當然是設立房地產估價機構時不能忽視的一個問題，但也應注意到利潤與風險的共生性。換言之，客戶有可能正是在考慮到無限責任的基礎上才委托某一合伙制房地產估價機構。何況，與無限責任相伴隨的是合伙人對估價機構的經營管理權，也就是說只有估價師承擔無限責任，其才能平等地參與房地產估價機構的經營決策活動。此外，責任保險制度也為房地產估價師規避風險提供了很好的屏障。

5、合伙企業不能取得法人資格。與個人獨資企業一樣，因合伙企業沒有獨立的民事責任能力，不符合法人應具備的條件，因而在法律地位上不能成為企業法人;這就導致房地產估價機構不具有與合伙人(房地產估價師)獨立的人格，其存續受到合伙人(房地產估價師)的影響，但是應該看到這在所有人力資本占據重要因素的服務性行業的企業中都存在。