1、產權交易是否有限制
買房要看該二手房是否被抵押、被列入拆遷范圍、房屋產權有無糾紛等;另外,土地使用權性質為集體或劃撥、屬于安居用房等,就不能上市交易。此外,像軍產房、央產房等特殊性質的房屋,必須經原產權單位蓋章后才能出讓,而大多數這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。因此,在購買二手房時,一定要特別留意,看其是否符合上市交易的條件。
2、承租人具有優先購買權
買房時,要看該二手房是否有租客,租客的租期是多久。因為根據《合同法》相關規定:租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。也就是說,在租期內,如果房主想要賣掉房子,租客就有權要求繼續履行原租賃合同。一般買賣不破租賃,在同等條件下,房屋的承租人具備優先購買該房屋的權利,所以必須得到該承租人不購買房屋的書面承諾,或是等租賃關系結束后再購買該套房屋。千萬不要出現買房過戶后,房屋尚處于租期內,導致新業主無法入住的情況。
3、注意房屋產權年限
買房要留意房屋的產權性質,是工業用地(50年)、商業用地(40年)、還是住宅用地(70年)。如果買了用來自己住的房子,卻發現房屋是商業用地,那就不劃算了。因此,在買房時,要注意產權證上房屋用途的限定。此外,該房屋產權年限還剩余多少年,這也是買房時要關心的問題。
4、房改房上市交易需補足差價
二手房市場上的"房改房"無外乎兩種:完全產權和部分產權。以市場價、成本價和標準價購買的房改房,是有區別的。當年按市場價購房的,產權歸個人所有,可以隨時上市交易;按成本價購房的,產權歸個人,一般5年后才能進入市場交易,交易前要交納土地出讓金;按標準價購得的"房改房"上市時,應先補足標準價和成本價之間的差價。因此,在購買房改房時,要弄清楚房改房的產權。
5、集體土地的房屋不能買
根據國家政策規定,集體土地上的農民房屋,只能在本鄉本土的范圍內進行,不能直接賣給城市居民。鄉產權房屋(又稱小產權房屋)需經國家批準,征地開發,只有待土地性質由集體變為國有時,才能在二級市場上進行房產交易。目前,很多城中村的房屋以較低的價格吸引城市居民購買,聲稱可以辦理房產證。而實際上,此類房產證是鄉村集體發放的,不具備上市交易的條件。這類房屋一旦遇到糾紛或拆遷問題,購買者權益很難得到保障。
6、長期未辦房產證的房子不能買
很多房子,已經交房入住多年,但房產證遲遲未辦理下來,只有購房合同和發票,這樣的房子,稱之為合同房。一直未辦理產權證,很可能是因為開發商的問題,導致無法辦理產權證。這個時候買方要仔細查詢,到底是因房主不愿意繳納稅費而未辦理,還是房子存在其他問題,導致無法辦證。
二手房交易風險高且不確定因素多,因此,在買二手房時,要特別留意房屋產權問題。這是買二手房的第一步,也是非常關鍵的一步。只有產權清晰的房產才能順利上市交易,否則可能會遇到意想不到的麻煩。
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