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寧波
購買二手房應注意哪些問題
購買二手房應注意的問題
一、權屬審查
購買人要購買二手房，應當審查二手房的權屬證明及相關文件。沒有依法進行產權登記并取得房地產權屬證書(包括房產證及土地證)的房屋，不得買賣。為慎重起見，購買者應當向房地產登記機關調查核實權利證書及其記載內容的真實性、同一性，以最大限度地避免購買的房屋發生產權爭議。
二、買賣雙方主體資格審查
二手房轉讓人應當是依法登記并取得房地產權屬證書的房屋所有權人。二手房受讓人可以是境內外的自然人、法人和其他組織，但法律、行政法規、規章另有規定或者土地使用權出讓合同另有約定的除外。二手房屬于有限責任公司、股份有限公司的，購買人應當審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。二手房屬于國有或集體資產的，購買人應當審查政府主管部門的批準文件。
三、共有財產審查
二手房屬于兩個以上(含兩個)主體共有的，應當審查有無共有權人同意轉讓的書面證明。
審查房屋所有權證書時，應當關注擬交易的房地產是否具有共有權人。依照規定，共有人對買賣的房屋具有優先購買權，未經共有人同意，買賣房屋的合同將被法院認定為無效。另依據我國規定，婚姻關系存續期間所取得的財產為，除非另有約定。盡管房地產登記簿記載或者房屋所有權證記載的所有權人為一人，也應征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交夫妻有關財產約定的協議。
四、權利限制審查
二手房買賣前，購買方應當審查司法機關有無依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權利的情況。一般說來，有權查封的司法機關包括人民法院、人民檢察院、公安機關、國家安全機關。
五、他項權利設置審查
購買人應當審查二手房有無抵押等他項權利設置情況。若有抵押，應當取得出賣人已經通知抵押權人的書面證據，或者取得抵押權人等他項權利人書面同意轉讓的證明。
六、優先購買權審查
共有二手房買賣時，在同等條件下，二手房共有人享有優先購買權。已經出租的二手房買賣時，在同等條件下，二手房承租人享有優先購買權。如果沒有取得優先購買權人放棄優先購買權的書面文件，買房人應當注意買賣合同被宣告無效的風險。
購房人購買已出租且租賃尚未期滿的二手房時。如承租人放棄優先購買權，買受人購房后應繼續履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。如果在買房方面還有什么疑問，或者遇到的問題較為復雜，需要法律方面的幫助，可以向律霸網進行在線法律咨詢。
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簡介:
執業十余年，為1000 當事人提供了專業的法律服務。對于各類離婚、繼承案件均有豐富的辦案經驗，尤其擅長涉外婚姻家事案件。能夠抓住各方當事人的核心訴求，運用“訴訟 談判”雙管齊下的策略，推動問題的快速解決。性格平易爽朗、堅毅執著，辦案干脆利落、靈活機變，深受當事人青睞，結案后經常收到當事人的錦旗和感謝信。 重視婚姻家事領域的學術研究和探討，加入中國法學研究會，擔任第十一屆北京市律師協會民法專業委員會委員。參加相關的法律論壇，致力于婚姻家事領域的理論發展和實務操作。參與主編發布《婚姻家事法律服務行業白皮書》，為業內外人士提供專業數據和經驗參考。 積極參加社會公益活動，擔任寧夏回族自治區法律援助中心特聘講師，赴老年大學開展為老普法服務，深入社區開展普法講座，積極參與關愛自閉癥兒童公益活動。積極投身中央電視臺、北京電視臺、北京人民廣播電臺等媒體普法節目錄制，為社會民眾普及法律。
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