一、賣方無貸款，買方有貸款，純商業(yè)

第一步：中介公司用密鑰進(jìn)行網(wǎng)上簽約并打印《經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)版交易合同》

第二步：到銀行辦理貸款提前審批

第三步：銀行審批通過，銀行將如下材料遞交房地產(chǎn)交易中心資金監(jiān)管柜臺(tái)。

第四步：中介公司用密鑰打印權(quán)屬登記申請表并確認(rèn)成交

第五步：二樓買方開具新購住房證明

第六步：二樓配圖

第七步：資金監(jiān)管受理柜臺(tái)辦理如下手續(xù)：

1、買賣雙方提供身份證原件及復(fù)印件、同一監(jiān)管銀行的銀行卡原件及復(fù)印件(背面持卡人簽名)、產(chǎn)權(quán)證原件及復(fù)印件、土地證原件及復(fù)印件、存量房網(wǎng)簽合同原件。中介公司提供公司開戶銀行與賬號(hào)以及公章

2、買賣雙方簽署《蘇州市存量房交易結(jié)算資金及傭金監(jiān)管協(xié)議》，中介公司蓋章，一式五份，中介1份，賣方1份，買方2份，受理柜臺(tái)1份。

3、買賣雙方簽署收件資料清單，買方持有一份。

4、受理柜臺(tái)出具資金監(jiān)管存款單與傭金存款單給買方。

第八步：在交易大廳公證處辦理委托公證。

第九步：到貸款銀行將房款與傭金存入資金監(jiān)管專用賬戶，銀行收取資金監(jiān)管存款單與傭金存款單，查看《蘇州市存量房交易結(jié)算資金及傭金監(jiān)管協(xié)議》(不收取)，出具轉(zhuǎn)賬憑證給買方。

第十步：買賣雙方到資金監(jiān)管財(cái)務(wù)窗口換取收款憑證并繳納相關(guān)費(fèi)用。

第十一步：取號(hào)送件。

第十二步：三個(gè)工作日內(nèi)，貸款銀行將購房貸款劃轉(zhuǎn)至資金監(jiān)管賬戶。

第十三步：十個(gè)工作日后，完成房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，買賣雙方繳納相關(guān)稅費(fèi)后由交易保證機(jī)構(gòu)領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。

第十四步：公積金中心將購房貸款劃轉(zhuǎn)至資金監(jiān)管賬戶。第十五步賣方憑購房發(fā)票，身份證到資金監(jiān)管財(cái)務(wù)窗口辦理劃款手續(xù)，監(jiān)管銀行憑劃轉(zhuǎn)資金指令將監(jiān)管資金劃轉(zhuǎn)至指定賬戶。

第十五步：交易保證機(jī)構(gòu)為買方辦理土地使用證、抵押登記手續(xù)，并在交易完成后40個(gè)工作日內(nèi)通知買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證。

備注：公積金貸款是出件后五到七個(gè)工作日領(lǐng)款(首付款、商業(yè)、公積金一起領(lǐng)取)

二、全現(xiàn)金，雙方均無貸款

第一步：二樓買方開具新購住房證明

第二步：二樓配圖

第三步：一樓資金監(jiān)管受理柜臺(tái)辦理如下手續(xù)：

1、買賣雙方提供身份證原件、同一監(jiān)管銀行的銀行卡原件(背面持卡人簽名)、產(chǎn)權(quán)證原件、存量房網(wǎng)簽合同原件一份，受理柜臺(tái)收取存量房網(wǎng)簽合同原件一份、銀行卡復(fù)印件一份、身份證復(fù)印件一份。

2、買賣雙方簽署《蘇州市存量房交易結(jié)算資金及傭金監(jiān)管協(xié)議》，中介公司蓋章，一式五份，中介1份，賣方1份，買方2份，受理柜臺(tái)1份。

3、買賣雙方簽署收件資料清單，買方持有一份。

4、受理柜臺(tái)出具資金監(jiān)管存款單與傭金存款單給買方。

第四步：中介陪同買方到監(jiān)管銀行將房款與傭金存入資金監(jiān)管專用賬戶，銀行收取資金監(jiān)管存款單與傭金存款單，查看《蘇州市存量房交易結(jié)算資金及傭金監(jiān)管協(xié)議》(不收取)，出具轉(zhuǎn)賬憑證給買方。

第五步：回到資金監(jiān)管財(cái)務(wù)柜臺(tái)，財(cái)務(wù)柜臺(tái)收取《蘇州市存量房交易結(jié)算資金及傭金監(jiān)管協(xié)議》一份與轉(zhuǎn)賬憑證原件，出具2份《蘇州市存量房交易結(jié)算資金及傭金監(jiān)管收款憑證》給買方，一份是房款，一份是傭金。

第六步：取號(hào)送件

第七步：十個(gè)工作日后繳納稅費(fèi)，買方領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，賣方憑本人身份證和售房發(fā)票以及《蘇州市存量房交易結(jié)算資金及傭金監(jiān)管協(xié)議》到一樓資金監(jiān)管財(cái)務(wù)柜臺(tái)辦理劃款手續(xù)，傭金同時(shí)劃轉(zhuǎn)。

第八步：辦理土地證，立等可取。

蘇州二手房網(wǎng)簽常見問題解答

問：網(wǎng)簽實(shí)施后，賣賣雙方需要提供哪些證件?

答：經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)首先核驗(yàn)房屋所有權(quán)人提供的房屋所有權(quán)證、身份證等材料，輸入產(chǎn)權(quán)人姓名、身份證號(hào)碼、丘權(quán)號(hào)，通過“網(wǎng)上平臺(tái)”查詢、核實(shí)受托房屋的相關(guān)信息是否和房產(chǎn)證一致，查詢是否有權(quán)利瑕疵，確認(rèn)當(dāng)事人提供的材料和信息是否真實(shí)有效。

問：請問現(xiàn)在組合貸款，銀行審批已通過，走網(wǎng)簽，出件后多長時(shí)間能下款呀?

答：常規(guī)網(wǎng)簽流程后，商貸下款時(shí)間為半個(gè)月到一個(gè)月，公積金下款時(shí)間為一個(gè)月左右，但由于今年房貸收緊，具體時(shí)間還是要看貸款銀行。

問：已和賣方網(wǎng)簽，拿號(hào)排隊(duì)等房管局通知過戶，現(xiàn)在房主急用錢，想不通過監(jiān)管賬戶直接拿首付款，我買房貸公積金，請問這樣可以嗎?

答：建議還是走網(wǎng)簽，這樣資金通過監(jiān)管渠道對雙方都更安全。

問：請問二手房交易的稅費(fèi)計(jì)稅時(shí)間是網(wǎng)簽時(shí)間、過戶時(shí)間還是出件時(shí)間?我賣掉名下唯一住房又買了新的房子，我是等第一套出件以后才能和后一家辦理過戶，還是第一套送件以后就可以辦理。我想契稅按照首套房來征收。

答：是網(wǎng)簽時(shí)間，您的房子網(wǎng)簽到買房名下的時(shí)候，可以按照首套房標(biāo)準(zhǔn)購房。

問：是不是所有的二手房買賣必須網(wǎng)簽?我把房子賣給女兒，也需要網(wǎng)簽嗎?

答：二手房正常交易都需要網(wǎng)簽，不管賣給誰，只要是交易就需要正常辦理手續(xù)。

問：如果網(wǎng)簽的話，是不是不能貸組合貸款，只能貸公積金?現(xiàn)在可以不網(wǎng)簽交易嗎?

答：是組合貸款還是公積金貸款，與是否網(wǎng)簽沒有關(guān)系。現(xiàn)在二手房交易必須經(jīng)過網(wǎng)簽，不建議不經(jīng)過網(wǎng)簽進(jìn)行交易。

問：我想請教二手房網(wǎng)簽的監(jiān)管賬戶的問題：

1、是否可以分4次付款，首付款，第二批款，按揭，尾款。

2、合同簽訂時(shí)約定首付款時(shí)即可過戶，請問賣方是否是在過戶結(jié)束后即可辦理取出監(jiān)管賬戶中的錢?

3、尾款的時(shí)間有沒有限制?是否有從過戶之日算起不得超過60天之類的說法?

4、賣方是否可以按買方付款的批次，取出監(jiān)管賬戶中的錢?買方付款后幾天內(nèi)賣方可以取出?

答：不可以分四次付款;辦理完過戶手續(xù)，監(jiān)管賬戶就會(huì)將錢打給賣方;尾款支付沒有時(shí)間限制;賣方不可以按買方付款的批次，取出監(jiān)管賬戶中的錢。

問：在房產(chǎn)局辦理打印了網(wǎng)簽申請表，但尚未進(jìn)行資金監(jiān)管，是否算受理?如果期間出來新政，會(huì)不會(huì)有影響?

答：按照蘇州市房產(chǎn)局的網(wǎng)簽流程，買方有貸款的，要求買賣雙方準(zhǔn)備好網(wǎng)簽合同與貸款材料到銀行辦理貸款預(yù)審批手續(xù)，審批通過后銀行出具同貸書后，買賣雙方憑借銀行出具的同貸書才有資格到房產(chǎn)局辦理資金監(jiān)管與產(chǎn)權(quán)登記手續(xù);期間到房產(chǎn)局進(jìn)行了登記的不會(huì)收到新政的影響。

問：請問網(wǎng)簽合同備案后如合同雙方協(xié)商好后，是否可以更改合同內(nèi)容?

答：下列情況可調(diào)整合同內(nèi)容：1、法院法律文書確定的，可根據(jù)法院出具的相關(guān)判決文書調(diào)整合同備;

2、合同的買方要求變更或增減人員姓名，所涉及的人員是夫妻之間或父母與子女之間關(guān)系的，可調(diào)整合同備案。

下列情況可注銷合同：1.簽訂合同中的買方因客觀原因無法取得銀行貸款，造成無力支付購房款的，可注銷合同備案。

2.簽訂合同中的買方家庭出現(xiàn)了不可抗拒的重大災(zāi)難的，可注銷合同備案。注銷合同需提供上述相關(guān)證明材料，注銷合同而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)糾紛按合同約定處理?xiàng)l款雙方協(xié)商或民事訴訟解決。