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寧波
二手房交易中有哪些違約行為和應對方法
一、二手房交易中的違約行為有哪些?
1、不能履行
不能履行可能是由于債務人在客觀上已經沒有履行能力，或者法律禁止了債務的履行，也可能是因為某些不可抗的因素而造成的，比如在以特定物為目標的合同中，該特定物意外毀損，從而構成了不能履行。
2、延遲履行
延遲履行也是逾期履行，也就是說債務人其實能夠履行，但在履行期限屆滿時卻未履行債務的現象，比如逾期交房，逾期過戶等。在這里要注意，是否構成延遲履行的行為，履行期限是個重要的指標。
3、不完全履行
不完全履行指的是債務人雖然履行了債務，但其履行不符合債務的本旨，比如沒有按照合同中約定條款去履行或者是只履行了一部分的約定，不完全履行的行為應該以履行期限屆滿仍未消除缺陷或者另行給付時為標準。
4、拒絕履行
拒絕履行是債務人對債權人表示不履行合同，一般為明示，也可以是默示。比如，售房者在購房者不知情的情況下將房屋售賣給第三人，這就可以視為拒絕履行。還有就是當事人一方明確表示不履行合同義務的規定，也叫作拒絕履行。
二、如果發生違約行為該怎么辦?
1、定金罰則
雙方在交易時一般會收取一定金額的定金，如果收定金的一方不履行約定的義務，就應該雙倍返還定金，如果是給付定金的一方不履行約定的義務，定金則不予返還。
2、繼續履行
守約方有權要求違約方繼續履行合同約定的義務，并可在向法院起訴時提起此項訴訟請求，要求違約方承擔違約責任，并不妨礙守約方要求繼續履行
3、支付違約金
雙方可以在合同中約定一方違約時，根據違約情況向守約方支付一定數額或按一定標準確定的違約金，這樣有利于保護守約方的利益。
4、賠償實際損失
在未約定違約金或定金的情況下，守約方可以要求違約方按實際損失賠償，當然這個金額必須是適當的，過高或者過低的話都需要協調解決。
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