一、哪些房屋不能夠上市交易?

1、只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房;

2、未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋;

3、在農(nóng)村集體土地上興建的房屋或者已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋;

4、所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;

5、已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書(shū)面同意的房屋;

6、以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款，向全產(chǎn)權(quán)過(guò)渡的房屋;

7、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋;

8、房屋已出租他人，出賣(mài)人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等權(quán)益的;

9、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二、二手房交易需要注意什么?

1、核實(shí)交易雙方的身份

買(mǎi)賣(mài)雙方大多在房產(chǎn)交易之前都是互不相識(shí)的，所以最好不要輕易相信對(duì)方，一定要認(rèn)真核實(shí)對(duì)方的身份，以免上當(dāng)受騙。如果想要交易過(guò)程更加安全穩(wěn)妥，最有效的方法就是委托專(zhuān)業(yè)律師驗(yàn)證對(duì)方的真實(shí)身份，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)糾紛，對(duì)交易行為進(jìn)行制約。

2、確定房屋的交接方式和時(shí)間

房屋本身的附屬問(wèn)題是房屋交付中的重要條款，水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接，以及時(shí)間的明確都是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵。所以，在進(jìn)行交易之前，一定要注意確定房屋的交接方式和時(shí)間，確定房屋沒(méi)有拖欠物業(yè)費(fèi)等情況。

3、明確付款方式和時(shí)間

二手房的付款方式由買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商決定，一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。在實(shí)際操作中，買(mǎi)方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給賣(mài)方，而尾款的支付時(shí)間取決于房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的日期，最好不要在過(guò)戶(hù)之前就付清房款，以免產(chǎn)生糾紛。

4、約定支付違約金的時(shí)間

實(shí)踐中，二手房買(mǎi)賣(mài)合同中違約金的比例一般都有明確的條款注明，但對(duì)于償付時(shí)間卻沒(méi)有具體約定，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，降低條款的實(shí)際約束力。因此，合同中最好加入“違約方應(yīng)在實(shí)際交房之日起多少日內(nèi)向?qū)Ψ街Ц哆`約金”等類(lèi)似條款，以此確保交易雙方更好地履行合同。

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