一、購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)房遭遇拆遷怎么辦?

購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民小產(chǎn)權(quán)房遭遇拆遷的，應(yīng)當(dāng)與原來(lái)的產(chǎn)權(quán)方協(xié)商處理，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房拆遷，能否得到正常和合理的補(bǔ)償，關(guān)鍵在于買(mǎi)賣(mài)是否合法，合同是否有效。根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買(mǎi)后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。對(duì)將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。

二、小產(chǎn)權(quán)房出售后的法律效力認(rèn)定

1.小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定及處理原則

小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買(mǎi)后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。

2.小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形

(1)對(duì)將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。

(2)如果合同已履行、購(gòu)房人也實(shí)際居住使用的，則根據(jù)案件的具體情況綜合分析后，認(rèn)定合同效力問(wèn)題。

3.小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效的情形

(1)如買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)管理部門(mén)審批的，可以認(rèn)定合同有效;

(2)對(duì)將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

4.小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后的處理

(1)合同被認(rèn)定無(wú)效后，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)將房屋原狀返還出賣(mài)人，出賣(mài)人將收取的價(jià)款返還買(mǎi)受人。

(2)如果買(mǎi)受人在居住使用訴爭(zhēng)房屋期間對(duì)訴爭(zhēng)房屋及院落進(jìn)行裝修、翻、擴(kuò)建，其對(duì)于添附部分享有所有權(quán)。一般處理為，買(mǎi)受人將原物及添附一并返還及給付出賣(mài)人，由出賣(mài)人將添附價(jià)值補(bǔ)償買(mǎi)受人。

(3)按過(guò)錯(cuò)賠償損失。一般情況下，出賣(mài)人明知或應(yīng)當(dāng)知曉國(guó)家法律法規(guī)及政策不允許農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)而出賣(mài)，應(yīng)當(dāng)就合同無(wú)效承擔(dān)一定的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

(4)拆遷少補(bǔ)償。如果遇到拆遷，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)人可從產(chǎn)權(quán)人或被產(chǎn)權(quán)人的補(bǔ)償利益中分得部分，一般還需訴訟解決。

以上就是我國(guó)法律上明確規(guī)定的小產(chǎn)權(quán)房認(rèn)定情況，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理過(guò)戶的主要原因在于小產(chǎn)權(quán)房的土地類型是屬于農(nóng)村集體土地，所以是無(wú)法認(rèn)定其所有權(quán)的，因?yàn)樵诓疬w時(shí)，只能對(duì)原有的產(chǎn)權(quán)方進(jìn)行補(bǔ)償處理。

小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議范文

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