一、商品房預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)有哪些?

自開始建立商品房預(yù)售制度及相關(guān)法律、法規(guī)公布實(shí)施近十年來，我國的商品房預(yù)售市場(chǎng)開始走上了規(guī)范化管理和健康發(fā)展的軌道。但是，由于我國的商品房預(yù)售市場(chǎng)起步較晚，有關(guān)法律規(guī)范還不夠完善，各地方發(fā)展不夠平衡，有關(guān)地方政府主管部門的管理職能作用還尚未正常發(fā)揮，導(dǎo)致仍有許多地方的商品房預(yù)售經(jīng)營和管理活動(dòng)還處于混亂狀態(tài)，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)經(jīng)營或鉆營法律空子，造成損害購房消費(fèi)者合法利益的現(xiàn)象屢禁不止。

第一，是交易不公平。我國實(shí)行的期房銷售制度，住房還處在建設(shè)過程中，購房者就支付了全部的房價(jià)款，并承擔(dān)了未來全部的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)建成的現(xiàn)房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時(shí)，往往是處于弱勢(shì)的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔(dān)毀約的責(zé)任。這實(shí)際上是以期房銷售的名義，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)房銷售的實(shí)質(zhì)，將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了社會(huì)。

第二，是銷售不規(guī)范。住房是非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，由于位置空間不同，每一套住房都是不同質(zhì)的。

第三，造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻，開發(fā)商的實(shí)力、品牌、技術(shù)、戰(zhàn)略都不十分重要，只要具備搞定地方政府和商業(yè)銀行權(quán)勢(shì)人物的能力，能夠獲得廉價(jià)土地資源和低成本的銀行貸款，就意味著項(xiàng)目的成功。

第四，我國有關(guān)商品房預(yù)售的法律制度仍不夠完善。盡管在十年前我國就公布和實(shí)施了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開放經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，但是，作為商品房預(yù)售及其市場(chǎng)規(guī)范化管理的一項(xiàng)法律制度來講，顯然存在不少缺陷。

二、司法解釋

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)先支付定金或房款的行為。商品房預(yù)售最早出現(xiàn)于香港。1994年中國大陸出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上。商品房預(yù)售許可制度的確立，是與我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系的。長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售制加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。

我國目前的房地產(chǎn)銷售采用的就是預(yù)售制度，在商品房銷售的過程也出現(xiàn)了一定的矛盾和糾紛。我國針對(duì)房地產(chǎn)銷售上出現(xiàn)的問題也制定出臺(tái)了一系列的政策的法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理矛盾和糾紛，涉及到銷售矛盾和糾紛的應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決。