一、商品房買賣懲罰性賠償的情形是什么

第一、適用懲罰性賠償的前提問題

1、請求權主體是商品房的買受人。商品房是房地產企業開發的對社會公眾銷售的房屋，存量房、經濟適用房、集資房和宅基地則不屬于商品房，不適用《商品房買賣合同司法解釋》規定的懲罰性賠償。買受人可以是自然人，也可以是法人或其他組織;購房目的可以是生活消費，也可以是投資盈利。

2、適用懲罰性賠償盡適用于特定情形。《商品房買賣合同司法解釋》第8條、第9條規定的六中可以適用懲罰性賠償的欺詐與違約行為，而虛假廣告、定金陷阱、質量缺陷、面積誤差等其他欺詐與違約行為不適用懲罰性賠償，出賣人承擔一般違約責任。

3、懲罰性賠償是以合同無效或效力終止為前提。買受人主張懲罰性賠償，首先應當請求宣告買賣合同無效，或者請求撤銷、解除買賣合同。反之，即使出賣人存在欺詐與惡意違約行為，但買受人不請求確認買賣合同無效，或者不請求撤銷、解除買賣合同，自然不能主張懲罰性賠償。

4、懲罰性賠償不同于一般違約賠償。合同無效與被撤銷，當事人承擔締約過失責任，賠償范圍為信賴利益;合同因違約而解除，違約方承擔違約責任，賠償范圍為履行利益。這兩類賠償以填補損失為目的，而懲罰性賠償以懲罰為目的，出賣人欺詐或惡意違約，除承擔填補性賠償之外，另行承擔懲罰性賠償，但懲罰性賠償必須以填補性賠償為基礎，不能單獨適用。

5、懲罰性賠償不同于雙倍賠償。該懲罰性賠償并非直接適用《消費者權益保護法》，而是懲罰性賠償制度在商品房買賣合同糾紛中的具體運用。懲罰性賠償制度源于英美法系國家，適用于不同領域可以設計出不同法律制度，例如《消費者權益保護法》規定，經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍;《食品安全法》規定，生產不符合食品安全標準的食品或者銷售明知是不符合食品安全標準的食品，消費者除要求賠償損失外，還可以向生產者或者銷售者要求支付價款十倍的賠償金。

《消費者權益保護法》規定的雙倍賠償與《商品房買賣合同司法解釋》規定的懲罰性賠償不完全相同。前者適用于經營者提供商品或者服務有欺詐的情形，賠償限額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍;后者適用于出賣人欺詐與惡意違約的情形，賠償限額為不超過已付購房款的一倍，具體賠償數額通過具體案情，根據出賣人的過錯程度、主觀惡性、情節輕重、獲利數額、損失大小、社會影響程度、經濟狀況，以及購房人受侵害程度以及填補性賠償數額等具體情節由法官自由裁量。

第二、懲罰性賠償適用情形之一：惡意違約

根據《商品房合同司法解釋》第8條，惡意違約包括兩種情形：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。商品房買賣合同訂立后至商品房所有權移轉之前，出賣人對在建工程與建成后的商品房享有所有權，其有權處分名下財產，將在建工程抵押于第三人獲取建設資金，或者將商品房再次出售于第三人。不同權利發生沖突時，法院需要審查抵押合同與后買賣合同的效力，第三人利益得到法院保護，意味著買受人合同目的落空，其可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔懲罰性賠償責任。當然，法院保護第三人利益，不是為了維護出賣人的自由處分權，而是保護善意第三人基于對不動產物權登記的信賴而進行的交易行為。

買受人主張懲罰性賠償以出賣人惡意違約，買受人締約目的不能實現而請求解除買賣合同為前提，反之，以下情形下買受人不必主張解除合同，更無需主張懲罰性賠償：

(1)出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，但出賣人及時解除抵押，買受人能夠實現合同目的;

(2)第三人行使抵押權，支付全部或者大部分房款的買受人可以主張其權利優先于抵押權;

(3)出賣人又將該房屋出賣給第三人，但選擇向前買受人履行合同，或者后買賣合同無效，前買受人能夠實現合同目的;

(4)出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，買受人可以請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效。

第三、懲罰性賠償適用情形之二：欺詐

根據《商品房合同司法解釋》第9條，欺詐包括四種情形：故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人的事實;故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房屋的事實。出賣人取得預售許可證后才能預售商品房，根據《商品房合同司法解釋》第2條，出賣人未取得商品房預售許可證與買受人訂立的商品房預售合同為無效合同。轉讓抵押物應當經過抵押權人同意，轉讓所得價款應當提前清償債務或者提存，未經抵押權人同意而轉讓抵押物的，抵押權人仍可行使抵押權。一房數賣，數份買賣合同都有效的情形下，由出賣人選擇如何履行合同，最終結果只能由某一買受人取得房屋產權，而其他買受人合同目的落空。出賣人做為拆遷人，以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以產權調換，根據《商品房合同司法解釋》第7條，如果出賣人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，法院予以支持，第三人合同目的將落空。出賣人應當堅持誠實信用原則，如實告知與訂立商品房買賣合同相關的事宜，出賣人隱瞞真相使買受人陷入錯誤，做出不真實的意思表示，買受人可以根據情況請求法院宣告合同無效，請求解除合同或者請求撤銷合同。

買賣是受法律保護的，任何人都不要抱著僥幸的心理去做一些違法的事情。如果在遇到惡意買房的，一定要第一時間進行報警處理，為自己做的事情進行買單。這樣可以讓更多想做壞事，還沒有開始做壞事的人有心理上的負擔，從而改邪歸正。

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