一、退房需要注意哪些問題

1、購房者違約，開發(fā)商可以選擇是否要行使合同解除權(quán)。《上海市商品房預(yù)售合同》第七條所規(guī)定的合同解除權(quán)的行使主體是開發(fā)商，而不是違約的購房者。因此，購房者違約后，開發(fā)商可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行選擇，開發(fā)商可以要求購房者退房，追究他們的違約金;當(dāng)然也可以要求購房者繼續(xù)履行合同。

2、無法貸款或貸款不足并不是“不可抗力”。法律意義上的不可抗力是指不能預(yù)見也無法預(yù)見、不能克服也無法克服的客觀情況，主要是指自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)等。而貸款問題顯然不是這樣，它有著復(fù)雜的主觀因素，比如購房者故意不提供銀行要求的收入證明的材料，當(dāng)然就無法貸款了。而且，目前大部分的預(yù)售合同都有如果貸款不足，應(yīng)在一定時(shí)間內(nèi)以現(xiàn)金的形式補(bǔ)足的約定，這更加說明了貸款問題并不能成為一種“不可抗力”。

3、期房進(jìn)行了預(yù)告登記就是一種“準(zhǔn)物權(quán)”。根據(jù)上海目前的房地產(chǎn)登記條例，預(yù)售合同簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)交易中心辦理預(yù)告登記手續(xù)。這時(shí)，購房者就擁有了這套房地產(chǎn)的“準(zhǔn)物權(quán)”，某種意義上說，這套房子已經(jīng)不是開發(fā)商的了。因此，任何一方要退房，都要雙方前往交易中心辦理“撤銷登記”，并不是想退就退這么簡(jiǎn)單的。

二、退房的情形有哪些

1、主動(dòng)違約型。很多購房者提出退房，主要是根據(jù)《上海市商品房預(yù)售合同》第七條的規(guī)定。該條規(guī)定，購房者應(yīng)當(dāng)按合同約定及時(shí)付款，若逾期付款應(yīng)承擔(dān)違約金，逾期超過一定期限的，開發(fā)商有權(quán)解除合同，要求違約者承擔(dān)一定比例的違約金。于是，這些購房者主動(dòng)違約，遲延或者拒絕付款，造成違約事實(shí)。如此推理：既然他們違約了，開發(fā)商就應(yīng)該扣除約定比例的違約金后，允許他們退房。而時(shí)下預(yù)售合同通常約定的違約金比例為1%—3%，這相對(duì)于房?jī)r(jià)下跌的比例對(duì)購房者來說是可以接受的。

2、“不可抗力”型。有一些購房者提出退房，引用了“不可抗力”這個(gè)法律概念。其理由是國(guó)家宏觀調(diào)控，銀行貸款政策與他們購房時(shí)發(fā)生了變化，他們因?yàn)橘徺I了多套房屋而無法獲得這些房屋的貸款，因此無法履約。而銀行政策的變化，非他們主觀能夠控制，屬于“不可抗力”，因此他們沒有錯(cuò)，開發(fā)商應(yīng)該退房。以此類推，他們提出的“不可抗力”還有契稅變化、家庭經(jīng)濟(jì)困難等等。

3、“無需理由”型。這類退房者認(rèn)為，因?yàn)樗麄冑徺I的是期房，只要房子還沒造好，就不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，而沒有辦出他們的小產(chǎn)證前，房子就是開發(fā)商的。因此，只要他們?cè)敢獬袚?dān)違約責(zé)任，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)同意退房，根本無需任何理由。

一般說退房都是購房者提出要求，而退房的理由，可以是法定的情形，也可以是當(dāng)事人協(xié)商約定的情形。而在退房之后，是否需要承擔(dān)違約責(zé)任，這要取決與退房的理由是什么。因?yàn)殚_發(fā)商原因?qū)е聼o法順利過戶或者商品房質(zhì)量存在嚴(yán)重問題，影響正常居住使用，那此時(shí)購房者要求退房，并不需要承擔(dān)違約責(zé)任。

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