一、買商品房時要注意什么問題

(一)確定開發商是否具有預售許可證

購房時首先要看項目有沒有“預售許可證”。未取得預售許可證的項目以認購、預定、排號等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質費用的，都屬于違規行為。

根據國家有關規定，在購房時開發商應“五證齊全”。買房人買房前要弄清項目是否合法，主要手段就是查看該項目是否具有“五證”。“五證”即《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》。因為《商品房銷售(預售)許可證》是在前四證齊全的基礎上才能辦理的，所以，購房者只需查看“預售許可證”就能知道樓盤銷售是否合法。

(二)簽合同需要用示范文本

開發企業在商品房銷售中必須使用示范文本合同，并通過房地產網上系統打 印商品房認購協議和簽訂商品房買賣合同。

開發企業擬定的商品房預售合同文本及格式條款還必須在網上公示并在售樓現場予以明示;合同中不能有單方面加重購房人責任或排除購房人合法權利的不公平條款;必須對商品房質量性能、物業會所、車位等設施歸屬，交付使用條件及其違約責任做出明確約定。

(三)注意“訂金”與“定金”區別

買房一定要注意“定金”與“訂金”的不同，不要把“定金”當“訂金”。對于“定金”，《合同法》相關條文規定：雙方有約定的按照約定執行;如果無約定，經營者違約時“定金”雙倍返還，消費者違約時“定金”不返還。至于“訂金”，目前法律沒有明確規定，可視為“預付款”，雙方有約定的按照約定執行;如果無約定，開發商違約時應無條件退款，購房者違約時可以要求經營者退款。

(四)看清“不可抗力”條款

在商品房購銷合同中，通常里面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同里，開發商對于延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規定，不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發洪水等等，這種是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發商延期交付房屋的責任，也就是說免責。

如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協定后政府頒布的法規和原來不同，比如說施工配套的批準和安裝的延誤，都認定為不可抗力。

從法律角度講，這對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴展了。所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要緊緊把握住三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內，以防開發商逃避責任。

二、哪些情況可以要求退房 ?

(一)套型相差太大。按套計價的預售商品房，與設計圖紙不一致，或相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購房者可以退房或與開發商協商總價款，購房者要求退房的，由開發商承擔違約責任。

(二)面積誤差過大。合同約定的面積與產權登記的面積發生誤差，合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出百分之三時，購房者有權退房。

(三)擅自變更規劃設計。開發商如變更設計并經規劃部門批準后，開發商應在確定變更之日起十日內書面通知購房者，購房者在接到通知后十五日內應作出是否退房的書面答復，如在十五日內未答復，視為同意變更。開發商未通知的，購房者有權退房。購房者退房的，由開發商承擔違約責任。

(四)商品房質量有問題。開發商交付的應當是經驗收合格的商品房，交付時若不符合合同約定的標準，購房者有權單方解除合同。商品房交付使用后，購房者認為主體結構質量不合格的，可以委托工程質量檢測機構重新核驗，確屬主體不合格的，購房者有權退房。

商品房一般就是我們說的大產權房，正常情況下購買商品房，肯定是能夠辦理下來不動產權證的。相比購買小產權房，自然對于購房者而言需要承擔的法律風險就要小一些。但在購房的過程中也不可掉以輕心，不要輕信開發商的承諾和廣告，約定好的內容最好都寫到相關協議中，通過書面形式明確彼此的權利義務。

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