一、必須經法院解除的商品房買賣合同有哪些?

沒有任何一種商品房買賣合同是必須要經過法院才能解除的，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》主要從實體上特別規定了解除商品房買賣合同的事由，對其解除程序則應根據我國合同法的規定處理。

根據《合同法》第九十六條的規定，當事人主張解除合同，應當以通知的方式告知對方，商品房買賣合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。

可見，行使商品房買賣合同解除權的一方應該履行通知的程序。沒有通知的，法院應該行使釋明權，要求主張解除的一方及時向對方通知解除。問題是，通知已經送達，但對方一旦提出異議之訴，主張合同解除的通知人對于合同解除的效力便處于不確定狀態，須由法院裁判。

二、可以解除商品房買賣合同的情形

(一)延期交付房屋。

到了開發商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發商的入住通知。根據現在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。

(二)開發商開發手續不全導致合同無效。

開發商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，開發商應當返還購房人交納的房款。

(三)開發商未經購房人同意擅自變更設計。

在購房人與開發商簽訂的合同中，一般都約定開發商在變更設計之前，必須經過購房人同意。否則，開發商就構成違約，購房人有權退房。發生開發商未經購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據合同約定，要求開發商退房。

(四)房屋面積誤差超過3%。

如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息。

(五)房屋質量不合格導致嚴重影響使用。

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發商賠償損失。認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。

(六)房子產權不清楚，如存在抵押、聯建或其他經濟糾紛。

(七)遲延辦理房屋所有權登記。

根據買賣合同約定或法律規定應當辦理房屋所有權登記屆滿后超過一年，由于開發商的原因導致無法辦理房屋所有權登記的。

(八)按揭合同辦理不下來。

因不歸責于當事人雙方的事由未能訂立按揭合同，辦理不下按揭貸款的。

(九)在建工程轉讓。

開發商欲轉讓在建工程，應書面通知購房者，購房者有權在接到通知之日起30日內要求退房。

一般只有在開發商不同意的情況下，作為業主來講，只能通過司法途徑強制性的和開發商解除商品房買賣合同了，如果商品房沒有問題，即使是法院，也不可能強行支持業主提出來的解除合同的訴求。任何情況下解除書面合同，可以選擇的方法都是多樣的。

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