一、申報買賣不破租賃流程是什么?

買賣不破租賃，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。

從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動產(chǎn)的租賃。這可以從各國立法中得到印證。《法國民法典》第1743條規(guī)定“如出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項權(quán)利者，不在此限。”即法國對于房屋及土地租賃契約，如果契約已經(jīng)公證或者該契約有確定日期，則該租賃權(quán)有對抗效力，買賣不破該租賃，但雙方在契約中另有約定的除外。《德國民法典》第571條第 1項規(guī)定:“出租的土地在交付轉(zhuǎn)承租人后，由出租人讓與第三人時，受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)。”即規(guī)定了土地租賃契約中，出讓不破租賃。《日本民法典》第605條規(guī)定:“不動產(chǎn)租賃已將其登記時，對于以后就其不動產(chǎn)取得物權(quán)的人，亦發(fā)生效力”。即依日本民法，租賃經(jīng)登記后，有對抗力。我國臺灣地區(qū)的民法典對此也做出了規(guī)定，該法典第425條規(guī)定:“出租人于租賃物交付后，縱將其所有權(quán)認與第三人，其租賃契約，對于受讓人，仍繼續(xù)存在。” 值得注意的是，這些國家或地區(qū)的“買賣不破租賃”是指不動產(chǎn)租賃而言。這是因為，“以居住營業(yè)或農(nóng)耕為目的，而承租他人之不動產(chǎn)，各國立法為謀求社會生活之安定及增進，均采取鞏固承租人地位之方針。”是否有國家規(guī)定該原則同樣適用于動產(chǎn)租賃，由于筆者孤陋寡聞，不敢貿(mào)然作出判斷。

我國在合同法出臺之前，司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實踐中，當事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對此，結(jié)合其他國家和地區(qū)的立法，大多數(shù)學(xué)者主張對我國合同法229條所確定的買賣不破租賃原則應(yīng)當僅限于房屋等不動產(chǎn)的租賃。

在我國，由于土地屬于國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權(quán)。根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租，那么，對于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效，即應(yīng)當類推適用買賣不破租賃原則。

買賣不破租賃原則，只要是租賃物是不動產(chǎn)，在簽署合同之時，沒有其他抵押權(quán)相關(guān)的糾紛的話，那么在進行變更租賃物所有權(quán)的時候就可以采用買賣不破租賃。如果新的房屋所有權(quán)人拒絕履行合同的話，承租人可以通過法律訴訟的方式，要求其進行一定的賠償，或者是繼續(xù)履行合約。

承租人能否以“買賣不破租賃”為由要求繼續(xù)承租

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