一、買賣不破租賃租賃合同的注意事項有哪些？

(一)、承租方

1、查看出租人的房產證明和有效身份證明;

2、審核出租人的《房屋租賃證》;

3、簽訂租房合同時，應問清房租包含的內容，水、電、暖、煤氣(天然氣)和物業管理費由誰承擔;

4、要求出租人在房屋出租前結清水、電、暖、煤氣(天然氣)和其它費用;

5、付款方式。

(二)、出租方

1、查看身份證明，外省市人員在本地居住是否有合法居住證明;

2、承租人租房用途，并在合同中約定不得有違法行為。

(三)、有下列情形之一的房屋不得出租：

1、沒有房屋所有權合法憑證;

2、司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者其它形式限制房地產權利的。

3、共有房屋未取得共有人意見的;

4、權屬有爭議的;

5、屬于違法建筑的;

6房屋租賃合同

二、買賣不破租賃的適用條件

我國《合同法》第229條亦規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”此外，我國城市房屋租賃管理辦法第11條也有類似規定。

我國合同法對買賣不破租賃原則的規定較為籠統，并沒有對買賣不破租賃原則適用的條件作出明確的規定，缺乏對善意物權人和債權人的有效保護。然而，從我國其他相關的法律法規中卻可以看出某種買賣不破租賃原則適用條件的端倪。比如我國《城市房地產管理法》第53條規定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。”我國《城市房屋租賃管理辦法》第13條和14條也規定：“房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門登記備案;房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，持本辦法第十五條規定的文件到直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續。”從這些相關的法律法規中，我們可以發現，立法者在對買賣不破租賃原則的適用條件問題上采取的是折中主義的立場，既沒有完全肯定買賣不破租賃原則，也沒有確立登記對抗原則，而是將二者綜合起來，采取了登記備案的做法。其立法初衷是希望既可以能夠通過登記備案讓租賃合同達到公示的目的，又可以以此保障承租人的權利。

第一種可以適用買賣不破租賃原則的情形應該是租賃合同合法有效且必須進行登記。因為根據民法原理，物權的變動必須符合公示原則，也就是應該以可被外部所查知的方式表現出來，只有這樣，才能使權利具有公信力，具有對抗的效力。租賃權作為一種物權化了債權，必須經過登記公示才能具有公信力，才能對抗第三人。合法有效的租賃合同經過登記后，承租權具有對抗效力，所以，租賃物的買受人(新所有權人)無權解除合同，租賃合同繼續有效。

第二種情形，如果承租人和出租人在租賃合同中約定有買賣不破租賃的條款，并且該條款已經由原租賃合同中的出租人(租賃物的原所有權人)以適當方式告知了租賃物的買受人(新所有權人)時，租賃合同是否繼續有效呢?本來，按合同的相對性原理，合同不能約束相對人之外的第三人，但法律另有規定的除外，這就是涉他合同，如人身保險合同，就可以為第三人設定權利義務。從本質上講，租賃合同中的買賣不破租賃條款也屬于涉他合同，原租賃合同中的出租人(租賃物的原所有權人)和承租人可以為租賃物的買受人(新所有權人)設定“在該租賃物的所有權轉移后，該租賃合同在買受人和承租人之間繼續有效”的權利和義務，因此，當承租人和出租人在租賃合同中約定有買賣不破租賃的條款，并且該條款已經由原租賃合同中的出租人(租賃物的原所有權人)以適當方式告知租賃物的買受人(新所有權人)后，如果買受人還繼續向出租人(租賃物的原所有權人)購買該租賃物，那么，可以視為租賃物的買受人(新所有權人)已經默認了租賃合同中買賣不破租賃條款的效力，因為他已經預見到這樣的后果卻還愿意買受租賃物，說明他對租賃物已經出租且未到期這一事實持無所謂的態度，所以，租賃物的買受人(新所有權人)無權解除合同，租賃合同繼續有效。

綜合上面所說的，租憑合同在簽訂的時候就要慎得雙方的同意，而且在簽訂之前不管是出租方還是承租方都需要對對方的信息全部查看清楚，并且要保障雙方在簽訂的時候不會引起各種糾紛，從而買賣不破租憑也會保障自己的合法利益。

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