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寧波
買賣不破租賃與強制執行的關系是什么？
一、買賣不破租賃與強制執行的關系是什么?
《合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的, 不影響租賃合同的效力?！标P于該法條，通說的解釋是：租賃物所有權在租賃期間發生變動后, 租賃合同的效力在承租人與買受人之間得以維持。
抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。就當前的司法實踐來說，抵押權往往是通過強制拍賣抵押物的形式實現的，這也就意味著租賃合同對于通過強制拍賣取得所有權的買受人繼續有效，“買賣不破租賃”的規則適用于強制執行之拍賣。強制執行之拍賣是否破除租賃，關系到申請執行人、被執行人及承租人三方的利益。
租賃權滿足了強制執行之拍賣不破除租賃的構成要件，法院對租賃物拍賣之后，拍賣標的物的所有權雖然可以轉讓給拍定人，但原租賃合同對拍定人繼續有效，承租人仍然可以繼續對租賃物占有和使用，法院不得剝奪承租人的占有而將租賃物交付于拍定人。
二、買賣不破租賃可以用于破產財產嗎?
1、若適用該原則，那么租賃合同繼續有效，將導致租賃債權的實現或清償不僅優先于第一順序的破產企業結欠職工工資和勞動保險費用及第二順序的破產企業結欠稅款，而且優先于同為第三順序的其他破產債權，甚至這一租賃債權將會得到完全實現或全額清償，這有悖于破產法的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則;
2、在許多破產案件中，特別是國有或集體企業破產案件中，將房屋建筑物結合破產企業的土地使用權作為整體轉讓進行變現的情形較多。若適用該原則，那么租賃合同繼續有效，購買人可能會考慮自己購買的土地因附著有租賃關系，不利于自己的開發利用，由此影響破產財產的變現。
綜上所述，法院在對房屋強制執行的時候，經常會遇到房屋存在租賃的情況，判斷是否適用于買賣不破租賃，主要看租賃關系產生時間，是否是真實租賃關系。如果是，則承租方可以用這個原則對抗法院的執行。法院將房屋執行后，也應當保障承租人的利益。
買賣不破租賃的適用范圍有哪些
買賣不破租賃四種例外有哪些
買賣不破租賃的法律規定有哪些？
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