一、買賣不破租賃未實(shí)際占有是否能夠適用?

買賣不破租賃未實(shí)際占有是不能夠適用的，租賃權(quán)作為物權(quán)化的債權(quán)，應(yīng)以租賃人對租賃物實(shí)際占有、使用作為設(shè)立的時(shí)間。在承租人取得租賃權(quán)之后，出租人與銀行辦理“借新還舊”貸款，將原抵押權(quán)注銷，重新設(shè)立的抵押權(quán)，不得對抗出租人的租賃權(quán)。

1、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”

2、《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”;第230條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”;

3、《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”;“房屋所有人出賣出租房屋，須提起三個(gè)月通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。”

4、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”。

二、最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

第二十條　租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

(一)、房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;

(二)、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

買賣不破租賃規(guī)則在法院上面適用的，經(jīng)常適于抵押權(quán)同時(shí)存在，因?yàn)橹饕褪菫榱藚^(qū)別抵押權(quán)人和租賃權(quán)人，兩者誰的權(quán)利更加優(yōu)先的問題，這主要就是看兩者涉及的條件和時(shí)間等問題了，比如說在此之前確實(shí)已經(jīng)實(shí)際租賃和使用這個(gè)租賃物的話，那么就能夠適用于該規(guī)則，否則不行。

承租人能否以“買賣不破租賃”為由要求繼續(xù)承租

買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些？

房屋買賣不破租賃的法律后果是怎樣的