一、買賣不破租賃法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些?

買賣不破租賃法律風(fēng)險(xiǎn)有如下幾種情況，

(一)抵押人在申請(qǐng)借款時(shí)用各種手段故意隱瞞抵押物已出租的情況，銀行調(diào)查時(shí)也未發(fā)現(xiàn)此情況，導(dǎo)致誤判風(fēng)險(xiǎn)。

(二)貸款發(fā)放后，借款人因種種原因無(wú)力償還借款，為逃避債務(wù)在抵押物出租時(shí)一次性、長(zhǎng)久性、惡意性收取巨額租金，即使日后拍賣抵押物，銀行受償也將大打折扣，導(dǎo)致折價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

(三)案件進(jìn)入法院執(zhí)行階段，為逃避抵押物被法院執(zhí)行，抵押人與自己的親屬、朋友、生意伙伴等串通一氣“倒簽”租賃合同，一旦進(jìn)入執(zhí)行階段承租人與法院及銀行形成對(duì)抗，阻礙抵押物的執(zhí)行處置，大大延長(zhǎng)了銀行收回不良貸款的時(shí)間，造成時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。

(四)在公司借款中，抵押人把抵押房產(chǎn)出租的同時(shí)，又把自身抵押房產(chǎn)內(nèi)的機(jī)器生產(chǎn)設(shè)備一并出租，這種“打包”式的出租方式處置難度更大，往往各方之間相互勾結(jié)、串通，以種種理由要求銀行報(bào)損，處置成本將大大增加，即使日后實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，所負(fù)擔(dān)的處置費(fèi)用往往也很高，造成成本風(fēng)險(xiǎn)。

(五)以無(wú)證房產(chǎn)“綁架”有證房產(chǎn)。前期，客戶經(jīng)理對(duì)抵押有證房產(chǎn)租賃情況調(diào)查清楚且經(jīng)過抵押方、承租方蓋章確認(rèn)，但有些企業(yè)房產(chǎn)是有證建筑與無(wú)證建筑交錯(cuò)重疊在一起的，如疊加、混同、雜糅等多種方式將有證建筑和無(wú)證建筑在物理上“合二為一”;有些甚至無(wú)證房產(chǎn)面積多于有證房產(chǎn)面積，所以無(wú)法在物理上簡(jiǎn)單的將其予以劃分。在實(shí)際操作中，法院執(zhí)行處置以抵押合同中抵押登記部門登記的有證建筑為執(zhí)行標(biāo)的，如果案件進(jìn)入執(zhí)行階段，承租人以無(wú)證建筑已被租賃為由拒絕搬離場(chǎng)地，那么即使日后抵押物司法拍賣，競(jìng)拍人的購(gòu)買意愿也會(huì)大大降低，造成抵押物的流拍，造成流拍風(fēng)險(xiǎn)。

防范及破解“買賣不破租賃”規(guī)則的幾點(diǎn)建議

(一)貸前調(diào)查階段的建議及措施

一是客戶經(jīng)理應(yīng)當(dāng)做好實(shí)地調(diào)查與證據(jù)收集，調(diào)查和收集工作不僅僅是一張簡(jiǎn)單的租賃情況“三方協(xié)議”，更要對(duì)租賃情況進(jìn)行全方位了解。在企業(yè)借款中對(duì)抵押房產(chǎn)內(nèi)所有租賃戶的租賃合同(協(xié)議)進(jìn)行全部收集，并經(jīng)出租方、租賃方蓋章確認(rèn);其次對(duì)租賃情況復(fù)雜的，可以對(duì)實(shí)際租賃情況進(jìn)行實(shí)地拍照或攝像，留存相關(guān)證據(jù)。

二是對(duì)抵押金額較大的，可以要求抵押方、租賃方簽訂的租賃合同在當(dāng)?shù)毓C處辦理公證手續(xù)，增加權(quán)威性，同時(shí)在前期授信調(diào)查階段做好公證手續(xù)的登記備案工作。

三是作為銀行方應(yīng)制定詳盡的抵押物出租情況表和承諾書。借款人在簽訂借款合同前，要求抵押人在情況表中填明具體出租的幢數(shù)、樓層、面積、租賃單位及租賃時(shí)間，填寫的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與前期收集的租賃合同一致，并經(jīng)抵押方簽章確認(rèn)。同時(shí)對(duì)抵押物有無(wú)出租的情況，要求企業(yè)簽訂相關(guān)承諾書，無(wú)出租的簽訂未出租承諾，有出租的簽訂已出租情況承諾。從而使前期調(diào)查形成一個(gè)完整的租賃情況證據(jù)鏈。

四是對(duì)無(wú)證建筑，在辦理抵押時(shí)應(yīng)要求抵押方出具對(duì)無(wú)證建筑連同有證建筑一并處置承諾書，不給抵押人以該理由阻礙抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

二、防范風(fēng)險(xiǎn)建議及措施

一是要式審查與實(shí)質(zhì)審查應(yīng)一致。貸款審查崗審查時(shí)對(duì)抵押物不僅要審查抵押合同的真實(shí)性、有效性，更應(yīng)審查抵押物有無(wú)出租情況、無(wú)證建筑是否與抵押房產(chǎn)相互交錯(cuò)重疊在一起、經(jīng)辦客戶經(jīng)理是否已采取有效措施做到事前控制等，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)與客戶經(jīng)理溝通。

二是貸款審查時(shí)發(fā)現(xiàn)重大疑難問題，應(yīng)當(dāng)由支行貸審小組研究決定采取何種措施應(yīng)對(duì)，特別是對(duì)抵押物標(biāo)的金額較大、租賃單位較多、日后處置情況復(fù)雜的情形，應(yīng)當(dāng)同時(shí)上報(bào)總行相關(guān)部門，對(duì)疑難情形做到“一物一報(bào)”，備案登記。

三是若貸款發(fā)放中發(fā)現(xiàn)抵押物在抵押前已出租的，銀行方應(yīng)取得租賃人放棄對(duì)抗抵押權(quán)的承諾，以便日后處置抵押物時(shí)不受原租賃合同的約束。

在當(dāng)代社會(huì)買賣不破租賃規(guī)則之所以設(shè)定是為了保障租賃者的權(quán)利，但是有些情況下卻成為了房屋所有權(quán)人謀取不法利益的手段，比如說在那不抵債的狀況下，案件已經(jīng)進(jìn)入到法院執(zhí)行程序，但是通過和他人串通簽訂房屋租賃合同，從而使執(zhí)行程序無(wú)法完成。

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