一、買賣不破租賃法律風險有哪些?

買賣不破租賃法律風險有如下幾種情況，

(一)抵押人在申請借款時用各種手段故意隱瞞抵押物已出租的情況，銀行調查時也未發現此情況，導致誤判風險。

(二)貸款發放后，借款人因種種原因無力償還借款，為逃避債務在抵押物出租時一次性、長久性、惡意性收取巨額租金，即使日后拍賣抵押物，銀行受償也將大打折扣，導致折價風險。

(三)案件進入法院執行階段，為逃避抵押物被法院執行，抵押人與自己的親屬、朋友、生意伙伴等串通一氣“倒簽”租賃合同，一旦進入執行階段承租人與法院及銀行形成對抗，阻礙抵押物的執行處置，大大延長了銀行收回不良貸款的時間，造成時間風險。

(四)在公司借款中，抵押人把抵押房產出租的同時，又把自身抵押房產內的機器生產設備一并出租，這種“打包”式的出租方式處置難度更大，往往各方之間相互勾結、串通，以種種理由要求銀行報損，處置成本將大大增加，即使日后實現抵押權，所負擔的處置費用往往也很高，造成成本風險。

(五)以無證房產“綁架”有證房產。前期，客戶經理對抵押有證房產租賃情況調查清楚且經過抵押方、承租方蓋章確認，但有些企業房產是有證建筑與無證建筑交錯重疊在一起的，如疊加、混同、雜糅等多種方式將有證建筑和無證建筑在物理上“合二為一”;有些甚至無證房產面積多于有證房產面積，所以無法在物理上簡單的將其予以劃分。在實際操作中，法院執行處置以抵押合同中抵押登記部門登記的有證建筑為執行標的，如果案件進入執行階段，承租人以無證建筑已被租賃為由拒絕搬離場地，那么即使日后抵押物司法拍賣，競拍人的購買意愿也會大大降低，造成抵押物的流拍，造成流拍風險。

防范及破解“買賣不破租賃”規則的幾點建議

(一)貸前調查階段的建議及措施

一是客戶經理應當做好實地調查與證據收集，調查和收集工作不僅僅是一張簡單的租賃情況“三方協議”，更要對租賃情況進行全方位了解。在企業借款中對抵押房產內所有租賃戶的租賃合同(協議)進行全部收集，并經出租方、租賃方蓋章確認;其次對租賃情況復雜的，可以對實際租賃情況進行實地拍照或攝像，留存相關證據。

二是對抵押金額較大的，可以要求抵押方、租賃方簽訂的租賃合同在當地公證處辦理公證手續，增加權威性，同時在前期授信調查階段做好公證手續的登記備案工作。

三是作為銀行方應制定詳盡的抵押物出租情況表和承諾書。借款人在簽訂借款合同前，要求抵押人在情況表中填明具體出租的幢數、樓層、面積、租賃單位及租賃時間，填寫的內容應當與前期收集的租賃合同一致，并經抵押方簽章確認。同時對抵押物有無出租的情況，要求企業簽訂相關承諾書，無出租的簽訂未出租承諾，有出租的簽訂已出租情況承諾。從而使前期調查形成一個完整的租賃情況證據鏈。

四是對無證建筑，在辦理抵押時應要求抵押方出具對無證建筑連同有證建筑一并處置承諾書，不給抵押人以該理由阻礙抵押權的實現。

二、防范風險建議及措施

一是要式審查與實質審查應一致。貸款審查崗審查時對抵押物不僅要審查抵押合同的真實性、有效性，更應審查抵押物有無出租情況、無證建筑是否與抵押房產相互交錯重疊在一起、經辦客戶經理是否已采取有效措施做到事前控制等，發現問題應及時與客戶經理溝通。

二是貸款審查時發現重大疑難問題，應當由支行貸審小組研究決定采取何種措施應對，特別是對抵押物標的金額較大、租賃單位較多、日后處置情況復雜的情形，應當同時上報總行相關部門，對疑難情形做到“一物一報”，備案登記。

三是若貸款發放中發現抵押物在抵押前已出租的，銀行方應取得租賃人放棄對抗抵押權的承諾，以便日后處置抵押物時不受原租賃合同的約束。

在當代社會買賣不破租賃規則之所以設定是為了保障租賃者的權利，但是有些情況下卻成為了房屋所有權人謀取不法利益的手段，比如說在那不抵債的狀況下，案件已經進入到法院執行程序，但是通過和他人串通簽訂房屋租賃合同，從而使執行程序無法完成。

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