一、破產(chǎn)清算買(mǎi)賣(mài)不破租賃的規(guī)定是什么?

破產(chǎn)清算買(mǎi)賣(mài)不破租賃的規(guī)定是在進(jìn)行破產(chǎn)清算過(guò)程當(dāng)中，買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則將會(huì)被限制，租賃房屋在人民法院宣告企業(yè)破產(chǎn)后即屬于破產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，應(yīng)受到《企業(yè)破產(chǎn)法》的調(diào)整，并根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》的立法精神，限制“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”在破產(chǎn)清算中的適用。

《企業(yè)破產(chǎn)法》第二百一十二條第一款規(guī)定：變價(jià)出售破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)通過(guò)拍賣(mài)進(jìn)行。破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的拍賣(mài)競(jìng)買(mǎi)人對(duì)于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利負(fù)擔(dān)十分謹(jǐn)慎，如果作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的租賃房屋上尚存在租賃權(quán)利的話(huà)，將會(huì)使破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大幅度的貶損，或是拍賣(mài)價(jià)格過(guò)低、或是無(wú)人競(jìng)拍，嚴(yán)重?fù)p害債權(quán)人的利益，嚴(yán)重者可能導(dǎo)致債權(quán)人會(huì)議無(wú)法通過(guò)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的變價(jià)方案。同時(shí)，如果未能限制“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”在破產(chǎn)清算中的適用，認(rèn)可租賃合同繼續(xù)履行的話(huà)，會(huì)導(dǎo)致租賃債權(quán)的實(shí)現(xiàn)優(yōu)先于法定優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)等在先權(quán)利，破壞了企業(yè)破產(chǎn)的法定清償順位。故破產(chǎn)管理人為了盡可能實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，通過(guò)解除租賃合同的方式來(lái)限制“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的適用。

在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買(mǎi)受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。比如《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第119條，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效。

二、 買(mǎi)賣(mài)不破租賃的限制使用范圍

1、動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用

從買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國(guó)立法規(guī)定來(lái)看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。對(duì)于我國(guó)合同法第229條的規(guī)定是否應(yīng)當(dāng)適用于動(dòng)產(chǎn)呢?筆者認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)租賃不應(yīng)當(dāng)適用該原則，其理由如下：第一，動(dòng)產(chǎn)的種類(lèi)繁多，且價(jià)值普遍較低，通過(guò)市場(chǎng)交易很容易取得，因此，沒(méi)有必要給予動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護(hù)。第二，對(duì)動(dòng)產(chǎn)租賃適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，不利于財(cái)產(chǎn)的流通，不利于充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用，不符合物盡其用的財(cái)產(chǎn)利用原則。第三，租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界，否則不但有違租賃權(quán)物權(quán)化的初衷，而且會(huì)導(dǎo)致法律體系的紊亂，這一邊界應(yīng)通過(guò)其適用的客體體現(xiàn)出來(lái)，即租賃權(quán)物權(quán)化應(yīng)是指不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化。第四，從各國(guó)立法來(lái)看，立法例上都是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行租賃權(quán)物權(quán)化。

2、在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”即在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則。司法解釋做出如此規(guī)定的原因在于：雖然對(duì)于承租人享有的承租權(quán)，古今立法者的態(tài)度經(jīng)過(guò)了從“買(mǎi)賣(mài)擊破租賃”到 “買(mǎi)賣(mài)擊不破租賃”的變遷，逐步體現(xiàn)出一種租賃權(quán)物權(quán)化的趨勢(shì)，但是，法律對(duì)租賃權(quán)效力的特殊規(guī)定只是強(qiáng)化了債權(quán)的效力，從而達(dá)到對(duì)租賃人權(quán)利保護(hù)的目的，但租賃權(quán)的性質(zhì)不因此而改變。在將房屋抵押后再出租的情況下，仍然適用 “先物權(quán)優(yōu)于后債權(quán)

3、在人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對(duì)象的財(cái)產(chǎn)加貼封條予以封存，禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施，體現(xiàn)了國(guó)家公權(quán)對(duì)私權(quán)的干預(yù)和救濟(jì)。其本質(zhì)上是一種公法行為。查封包括財(cái)產(chǎn)保全過(guò)程中的查封和強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)。因此，被查封的財(cái)產(chǎn)，債務(wù)人或其他人擅自處分的，該處分行為無(wú)效。最高人民法院經(jīng)他字第8號(hào)復(fù)函明確指出，執(zhí)行債務(wù)人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無(wú)效。從另一方面來(lái)說(shuō)，查封的目的就是為了實(shí)現(xiàn)債權(quán)，承租人明知租賃物有可能被變賣(mài)，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)只能由他自己承受。

買(mǎi)賣(mài)破租賃規(guī)則的適用，主要還是為了保護(hù)租賃者的合法權(quán)益，但是同時(shí)也需要看到它是有一些限制性使用條件的，比如說(shuō)一個(gè)企業(yè)面臨著破產(chǎn)正在進(jìn)行清算，此時(shí)會(huì)將企業(yè)當(dāng)中的房屋等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)，此時(shí)適用于企業(yè)破產(chǎn)法，買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則將會(huì)受到一定限制。

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