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買賣不破租賃當事人約定排除是否有效

來源: 律霸小編整理 · 2025-11-25 · 1043人看過

一、買賣不破租賃當事人約定排除是否有效?

買賣不破租賃當事人約定排除是有效的，在租賃期發生使用權變動的，原有的租賃合同即消滅或者解除。以往對各地司法實踐做法不同，《房屋租賃合同解釋》第20 條規定，重申買賣不破租賃法律原則，但允許當事人另有約定也就是說，民法為私法，允許當事人之間通過約定排除該原則的適用。買賣不破租賃的例外情形還包括：

1、動產租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看，該原則應當不適用于動產租賃。

2、在不動產抵押權之上設定的租賃關系的限制適用

最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”即在抵押權之上設定的租賃關系限制適用該原則。

3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關系的限制適用

查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權人實現債權，不動產被查封后，其所有人或使用權人喪失了對不動產的處分權。因此，被查封的財產，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經他字第8號復函明確指出，執行債務人擅自處分被查封的房產的行為無效。從另一方面來說，查封的目的就是為了實現債權，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。

4、破產財產處理過程中的限制適用

破產企業的房屋建筑作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬于破產財產，其權屬同樣會發生變化。在破產案件中，對于破產企業以其所有的房屋建筑物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。

可能確實有一部分租客并不愿意，租用的這套房子可以隨時隨地的被房東再轉賣給其他人，所以提前在合同當中對這種情況進行約定的話也并沒有違反任何法律制度。不過，沒有類似條款的話，在房東賣房子之前也應該提前知會一聲的。

買賣不破租賃的法律規定有哪些？

買賣不破租賃的適用范圍有哪些

買賣不破租賃的條件是什么？

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