房屋買賣問(wèn)題已經(jīng)成為當(dāng)下中國(guó)社會(huì)上最為關(guān)注的問(wèn)題，在房屋買賣的過(guò)程當(dāng)中，由于制度的不完整性或是政策上的錯(cuò)誤，有時(shí)候會(huì)發(fā)生欺詐，倒賣，非法買賣等行為。那么關(guān)于商品房買賣的法律有哪些呢?關(guān)于該問(wèn)題在下文中給出了解答。

關(guān)于商品房買賣的法律有哪些?

、房屋買賣時(shí)，該房屋所占范圍的土地使用權(quán)是否隨之轉(zhuǎn)移?

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第32條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！?

根據(jù)上述法條的規(guī)定，在房屋買賣時(shí)，該房屋所占范圍的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，這就是所謂的“地隨房走”。

房屋買賣雙方簽訂購(gòu)房合同后，買賣雙方應(yīng)到房屋所在的的縣級(jí)以上地方人民政府的房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，之后房屋買賣雙方憑借變更后的房屋所有權(quán)證書和相關(guān)證件，到同級(jí)人民政府的土地管理部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記，土地管理部門核實(shí)以后，由同級(jí)人民政府更換土地使用權(quán)證書，至此，土地使用權(quán)隨著房屋買賣發(fā)生變更。

二、房屋買賣雙方已經(jīng)辦完過(guò)戶手續(xù)，這時(shí)雙方還能解除合同嗎?

我國(guó)《合同法》第93條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人有權(quán)解除合同?！?

由此可見(jiàn)，只要當(dāng)事人雙方協(xié)商好了，達(dá)成一致的意見(jiàn)，是可以解除合同的，即使房屋已經(jīng)過(guò)戶。

三、房屋買賣合同簽訂后，一方以未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記為由主張合同無(wú)效，能否成立?

我國(guó)《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

由此可見(jiàn)，對(duì)于房屋買賣雙方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，雙方只要簽訂了合同，是否到登記機(jī)關(guān)辦理登記，不影響合同的效力。除非當(dāng)事人在合同中約定合同生效的時(shí)間或其他條款，否則，自合同成立時(shí)生效。所以，不能因未辦理變更登記，而主張合同無(wú)效。

四、房屋買賣中，買受人遲延交付購(gòu)房款，出賣人可否要求解除合同?

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！?

由此可見(jiàn)，房屋的買受人遲延交付房款的，出賣人可以先予催告，要求其履行合同，支付購(gòu)房款，如果買受人在催告后3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍不支付，那么，出賣人可以請(qǐng)求解除合同。此外，解除權(quán)有一定的行使期限。

五、租賃房屋被賣，租房人有權(quán)繼續(xù)居住嗎?

我國(guó)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！?

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第119條規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效?！庇纱丝梢?jiàn)，租賃房屋被賣，租房人有權(quán)繼續(xù)居住。

結(jié)合上文中的內(nèi)容可以看出，對(duì)于關(guān)于商品房買賣的法律有哪些該問(wèn)題而言最重要的是房屋買賣過(guò)程中的細(xì)節(jié)問(wèn)題。對(duì)于房屋交易來(lái)說(shuō)，較為重要的是房屋的所有證明，除此之外，房屋交易合同的法律效用以及期限日期等信息也需要及時(shí)進(jìn)行更新補(bǔ)辦。以上即為房屋買賣中的相關(guān)法律問(wèn)題。

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