北京回遷房，回遷房是公民依法享受的國家的優惠政策，購買時沒有土地轉讓金，如果購買的是回遷房，一定要查清性質，國家規定經濟適用房購買以后在5年內不能買賣，集體土地上的私房拆遷，進行買賣的時候，如果沒有繳納土地轉讓金的，應當繳納土地出讓金。

一、回遷房的含義是指 ，商品房與拆遷房有區別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。

而回遷房享受國家政策的優惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格，并按照經濟適用住房政策管理。但是和一般的經濟適用房不同，回遷房一般可以轉讓。

通常情況下,如果拆遷的是商品房，回遷房自然是應當商品房。如果拆遷的是集體土地上的私房，或者是經濟適用房，回遷房的性質一般不是商品房。所以，購買回遷房一定要查清性質。經濟適用房五年內不得買賣;集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續時，需交土地出讓金。

二、北京回遷房買賣糾紛問題

1、未取得房產證回遷房能否買賣，買賣雙方簽訂的回遷房買賣協議能否有效。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定：“下列房地產，不得轉讓：……(六)未依法登記領取權屬證書的……”。一般認為是按《城市房地產管理法》中，房地產未依法登記領取權屬證書的，不得轉讓之規定。但該規定旨在規范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易關系。只要是出賣人有《拆遷協議》和《回遷證》，即取得對房屋的準所有權，有權對其所安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表示真實，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產證》之前，可以轉讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產買賣合同有效。

2、購買回遷方不能過戶的法律風險回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。

在此情形下，先辦理商品房登記手續的買受人取得商品房的所有權;其次是出賣人先行交付，買受人已經合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權，但出賣人和買受人之間惡意串通的除外;如果數買受人均未占有房屋，依法成立在先的買賣合同的買受人請求履行合同的請求應予以支持。

解決辦法在回遷房買賣合同中約定高額的違約金,同時對損失給于明確的約定,建議聘請專業律師擬定合同。

3、房價升高時回遷房出售方家庭違約的風險防范

實踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，根據婚姻法的有關規定，該房產應屬于夫妻共同財產，一方處分應當得到另一方的同意。此外有的回遷房還屬于家庭共有財產，建議所有家庭成員共同簽字。此外因回遷房房產證的取得具有一定的不確定性，在取得房產證之前，若賣方發生不測，該回遷房就可能作為遺產由繼承人分割。因此，回遷房買賣協議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。

綜上所述，北京回遷房，根據中華人民共和國房地產管理辦法，對于未依法登記領取房產證的房屋，不能進行買賣，購買回遷房不能過戶，回遷房屬于夫妻關系存續期間共同所得財產，屬于共同財產，回遷房在取得房產證之前，家庭成員應當共同簽字。

買賣回遷房，有效嗎？

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