北京回遷房，回遷房是公民依法享受的國(guó)家的優(yōu)惠政策，購(gòu)買(mǎi)時(shí)沒(méi)有土地轉(zhuǎn)讓金，如果購(gòu)買(mǎi)的是回遷房，一定要查清性質(zhì)，國(guó)家規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)以后在5年內(nèi)不能買(mǎi)賣(mài)，集體土地上的私房拆遷，進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候，如果沒(méi)有繳納土地轉(zhuǎn)讓金的，應(yīng)當(dāng)繳納土地出讓金。

一、回遷房的含義是指 ，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。

而回遷房享受?chē)?guó)家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價(jià)格相對(duì)低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說(shuō)，故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補(bǔ)償被拆遷人的，補(bǔ)償房屋由市政府有關(guān)主管部門(mén)參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價(jià)格，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。但是和一般的經(jīng)濟(jì)適用房不同，回遷房一般可以轉(zhuǎn)讓。

通常情況下,如果拆遷的是商品房，回遷房自然是應(yīng)當(dāng)商品房。如果拆遷的是集體土地上的私房，或者是經(jīng)濟(jì)適用房，回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。所以，購(gòu)買(mǎi)回遷房一定要查清性質(zhì)。經(jīng)濟(jì)適用房五年內(nèi)不得買(mǎi)賣(mài);集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質(zhì)，一般是劃撥所得，沒(méi)有交土地出讓金，正式辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，需交土地出讓金。

二、北京回遷房買(mǎi)賣(mài)糾紛問(wèn)題

1、未取得房產(chǎn)證回遷房能否買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議能否有效。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)骸?六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的……”。一般認(rèn)為是按《城市房地產(chǎn)管理法》中，房地產(chǎn)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的，不得轉(zhuǎn)讓之規(guī)定。但該規(guī)定旨在規(guī)范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易關(guān)系。只要是出賣(mài)人有《拆遷協(xié)議》和《回遷證》，即取得對(duì)房屋的準(zhǔn)所有權(quán)，有權(quán)對(duì)其所安置的房屋進(jìn)行處分。因此，只要雙方意思表示真實(shí)，不損害國(guó)家、集體或第三人利益，在取得《房地產(chǎn)證》之前，可以轉(zhuǎn)讓房屋，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同有效。

2、購(gòu)買(mǎi)回遷方不能過(guò)戶的法律風(fēng)險(xiǎn)回遷房買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理預(yù)告登記，這就為出賣(mài)人“一房數(shù)賣(mài)”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，出賣(mài)人極有可能將房屋出售給他人。

在此情形下，先辦理商品房登記手續(xù)的買(mǎi)受人取得商品房的所有權(quán);其次是出賣(mài)人先行交付，買(mǎi)受人已經(jīng)合法取得商品房的買(mǎi)受人取得商品房的所有權(quán)，但出賣(mài)人和買(mǎi)受人之間惡意串通的除外;如果數(shù)買(mǎi)受人均未占有房屋，依法成立在先的買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人請(qǐng)求履行合同的請(qǐng)求應(yīng)予以支持。

解決辦法在回遷房買(mǎi)賣(mài)合同中約定高額的違約金,同時(shí)對(duì)損失給于明確的約定,建議聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師擬定合同。

3、房?jī)r(jià)升高時(shí)回遷房出售方家庭違約的風(fēng)險(xiǎn)防范

實(shí)踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，該房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一方處分應(yīng)當(dāng)?shù)玫搅硪环降耐狻４送庥械幕剡w房還屬于家庭共有財(cái)產(chǎn)，建議所有家庭成員共同簽字。此外因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣(mài)方發(fā)生不測(cè)，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中要盡量讓賣(mài)方的第一順序繼承人簽字，以表明對(duì)賣(mài)方出賣(mài)行為的認(rèn)可和對(duì)繼承權(quán)利的放棄。

綜上所述，北京回遷房，根據(jù)中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理辦法，對(duì)于未依法登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的房屋，不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，購(gòu)買(mǎi)回遷房不能過(guò)戶，回遷房屬于夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同所得財(cái)產(chǎn)，屬于共同財(cái)產(chǎn)，回遷房在取得房產(chǎn)證之前，家庭成員應(yīng)當(dāng)共同簽字。

買(mǎi)賣(mài)回遷房，有效嗎？

回遷房買(mǎi)賣(mài)糾紛在購(gòu)買(mǎi)之前應(yīng)注意什么

回遷房可以買(mǎi)賣(mài)嗎？商品房與回遷房有哪些區(qū)別