房屋買賣一般在生活中經(jīng)常遇到，一般在房屋買賣的過程中，買方會(huì)先交定金給賣方，然后經(jīng)過一系列的法定程序以后，房屋交易就正式達(dá)成了。但是也會(huì)有一些別的情況，就比如說賣房收訂金以后違約，如此就不能達(dá)成房屋交易了。但是賣房收訂金以后違約又該怎么應(yīng)對呢?

一、二手房交易賣家違約一般有以下情形：

1、賣家拒簽居間協(xié)議;

2、賣家拒收定金;

3、愿意雙倍返還定金;

4、房東拒簽買賣合同;

5、簽買賣合同時(shí)提出不合理要求;

6、簽訂合同之后拒絕過戶;

7、要求賠違約金而解除合同。

二、二手房交易賣家違約的處理辦法　　

1、針對拒簽居間協(xié)議和拒收定金：　　

如果賣家在中介處掛牌待售，按中介一般的操作流程，中介會(huì)先讓買家簽居間協(xié)議，由于居間協(xié)議僅有買方簽字，所以居間協(xié)議還沒有成立，賣家即使不簽，也不承擔(dān)什么法律責(zé)任。中介應(yīng)當(dāng)采取反向操作的方式，即將居間協(xié)議的主要內(nèi)容確定后，先讓賣家簽字，再讓買方簽字。　　

賣家雖然已經(jīng)簽了居間協(xié)議，但房價(jià)上漲后不肯收定金。通常居間協(xié)議都約定意向金在賣家簽收以后才能轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń穑匀绻u家不簽收的話，那么意向金就不會(huì)變成定金，賣家毀約就不會(huì)受到定金罰則的處罰。中介除了采取前面所說的反向操作方式外，還應(yīng)當(dāng)要求賣家在居間協(xié)議中授權(quán)中介收取定金并代為保管。這樣，中介收了定金也就等于賣家收了定金，賣家毀約就要承擔(dān)定金罰則。　　

2、簽訂居間協(xié)議后雙倍返還定金　　

通常居間協(xié)議約定為收受定金的一方如毀約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金;支付定金的一方如毀約，則喪失定金。雖然房東簽了居間協(xié)議，而且也收了定金，如果房價(jià)漲得比較多即使雙倍返還，還是可以賺錢，所以房東寧愿雙倍返還定金而不愿意繼續(xù)履約。　　

在二手房買賣中90%以上的居間協(xié)議都對買賣合同的主要內(nèi)容進(jìn)行了明確的約定，雖然還沒有簽訂用以備案的買賣合同正式文本，但雙方通過簽訂居間協(xié)議已經(jīng)成立了買賣合同關(guān)系，而不只是一個(gè)對訂立買賣合同的“預(yù)約合同”。在這種情況下，房東不能僅僅雙倍返還定金就有權(quán)終止合同了，買方可以向房東主張房價(jià)的差價(jià)損失，也就是可以要求房東對因房價(jià)上漲給買方造成的損失進(jìn)行賠償。　　

3、簽訂居間協(xié)議后拒簽買賣合同　　

居間協(xié)議簽訂后，房東可能會(huì)找些理由來拒簽買賣合同。這些理由通常有：　　

(1)居間協(xié)議的簽約人未得到房東的同意。如房屋的產(chǎn)權(quán)是女兒或者妻子的，但簽居間協(xié)議的人是父親或者丈夫，由于簽約人不是產(chǎn)權(quán)人，所以房東主張居間協(xié)議是無效的，要求退款了事。

(2)房東在簽訂居間協(xié)議時(shí)還未取得房屋產(chǎn)權(quán)，所以房東認(rèn)為沒取得產(chǎn)權(quán)就簽的合同無效，要求退款了事。　　

如果有證據(jù)證明簽約人有產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)，比如產(chǎn)權(quán)人曾到中介處掛牌，或者簽署過傭金確認(rèn)書、委托書等文件，那么居間協(xié)議仍然是有效的。如果沒有證據(jù)證明，那么買方可以要求簽約人承擔(dān)締約過失責(zé)任，賠償買方的損失。　　

如果房東購買的是期房、拍賣房，或者已和他人簽訂了買賣合同但產(chǎn)證還在辦理過程中，此時(shí)房東出售房屋時(shí)盡管還沒有拿到產(chǎn)證，但合同還是有效的。但如果出售的房屋根本就不可能取得產(chǎn)權(quán)(如違法建筑)，或者產(chǎn)權(quán)是別人的，那合同就是無效的。根據(jù)法律規(guī)定，無效的合同應(yīng)由過錯(cuò)方承擔(dān)賠償責(zé)任，買方有權(quán)要求房東賠償經(jīng)濟(jì)損失。　　

4、簽訂購房合同后房東拒絕過戶　　

房東不會(huì)明確表明拒絕辦理過戶交易手續(xù)，但可能會(huì)制造一些借口，要求將過戶時(shí)間延期，在買方同意延期后卻一直不確定具體的過戶時(shí)間，最終發(fā)信稱因買方原因未能按時(shí)過戶而解約。在這種情況下，買方一定要及時(shí)發(fā)出書面催告，要求房東在約定時(shí)間簽約。如同意延期，則應(yīng)約定具體的期限。書面催告應(yīng)當(dāng)同時(shí)抄送中介一份。買方應(yīng)盡量不要延期，如延期應(yīng)當(dāng)征得房東的書面同意，否則可能因證據(jù)不足而被法院認(rèn)定違約。

賣房收訂金以后違約是要承擔(dān)法律責(zé)任的，要支付違約金的，只有這樣才符合交易中的公平原則。以上就是本文整理的關(guān)于賣房收訂金以后違約的相關(guān)法律規(guī)定。房屋買賣應(yīng)該秉持著公平公正的原則，交易公平。這也是市場經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行最不可少的市場秩序之一。

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