就房產(chǎn)而言，在買賣、繼承、贈(zèng)與等情況下都會(huì)引起所有權(quán)的變動(dòng)，但其中由于買賣房產(chǎn)涉及到的問題比較多，而現(xiàn)實(shí)中也經(jīng)常發(fā)生一些糾紛導(dǎo)致當(dāng)事人利益受損，因此需要格外的關(guān)注房產(chǎn)買賣中的糾紛才行。那到底常見的房產(chǎn)糾紛有哪些呢?我們一起在下文中進(jìn)行了解吧。

一、房產(chǎn)糾紛有哪些

(一)一般質(zhì)量問題

一般質(zhì)量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質(zhì)量不符合合同約定或房屋通常品質(zhì)，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔(dān)修理、更換、重做與賠償損失責(zé) 任，逾期交付的，應(yīng)當(dāng)支付延期履行違約金。交付后質(zhì)量問題產(chǎn)生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任，拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱“解釋”)第13條，買受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損 失由出賣人承擔(dān)。

(二)房屋質(zhì)量不合格

《建筑法》61條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”現(xiàn)行竣工驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)分為工程驗(yàn)收合 格、綜合驗(yàn)收合格、分期綜合驗(yàn)收合格，北京市則將規(guī)劃驗(yàn)收合格作為合格標(biāo)準(zhǔn)。工程驗(yàn)收合格以取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》為標(biāo)志，綜合驗(yàn)收合格與規(guī)劃驗(yàn)收合 格則包括公共設(shè)施、綠化、道路、停車場(chǎng)等整體驗(yàn)收，還包括取得規(guī)劃、消防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件。房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格的，買受人可以拒絕 接受房屋，并請(qǐng)求解除合同。房屋交付后質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，買受人可以主張相同權(quán)利。

(三)遲延交付房屋

根據(jù)《解釋》第15條，出賣人遲延交付房屋，在催告后三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買受人可以請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)支付違約金、賠償損失等違 約責(zé)任，但當(dāng)事人另有約定的除外。“當(dāng)事人另有約定”實(shí)質(zhì)是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由，該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責(zé) 任，故其合法性與公平性將成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)。出賣人通常會(huì)將不可抗力、政府行為、社會(huì)事件、惡劣天氣、技術(shù)難題等作為免責(zé)事由。作者認(rèn)為：能否免責(zé)應(yīng)當(dāng)考慮 1、出賣人是否能夠或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到;2、出賣人是否能夠或應(yīng)該能夠解決;3、該事由是否足以導(dǎo)致延期施工。

(四)配套設(shè)施遲延或者交付不能

配套基礎(chǔ)設(shè)施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等;配套公共設(shè)施包括停車場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、游泳池、道路、花園、綠化、醫(yī)院、學(xué)校、超市、會(huì)所等。基礎(chǔ)設(shè)施 完備是買受人正常居住必備條件，如該設(shè)施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。公共設(shè)施是房屋舒適居住、價(jià)值增長(zhǎng)的不 可或缺要素，其內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)以規(guī)劃圖、銷售廣告、售樓書為準(zhǔn)。銷售廣告對(duì)公共設(shè)施的描述具體明確，足以影響買受人是否購(gòu)買與房屋價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)視為要約，出賣 人拒絕交付或遲延交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

(五)裝飾和設(shè)備不合約定

買賣合同經(jīng)常約定出賣人提供精裝房，并在合同附件三和補(bǔ)充協(xié)議中約定裝飾材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)。房屋交付時(shí)，買受人發(fā)現(xiàn)材料低檔、做工粗糙，因此與出賣人發(fā)生爭(zhēng) 執(zhí)。材料與工藝標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)依合同約定為準(zhǔn)，無(wú)約定或約定不明的，根據(jù)《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔(dān)更換、重做、維修和賠償損失 的責(zé)任。交付房屋時(shí)，出賣人必須提供室內(nèi)空間檢測(cè)報(bào)告，否則買受人有權(quán)拒絕接受。裝修物存在有害物質(zhì)如氨氣、甲醛、氡氣，造成室內(nèi)空氣污染，危及人體健康 時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

(六)房屋相關(guān)資料不完備

房屋交付時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)提供以下資料：1、政府機(jī)構(gòu)出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，較權(quán)威地證明房屋業(yè)已竣工驗(yàn)收合格;2、房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具測(cè)繪資 料，該資料用于權(quán)屬登記，也可以確定實(shí)測(cè)面積與約定面積之間的誤差;3、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，前者是出賣人對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的 法律文件，后者是對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)的文書。出賣人未提供第1和2項(xiàng)資料時(shí)，買受人可 以拒絕接受房屋;未提供“兩書”時(shí)，有判例認(rèn)為：“兩書”是為加強(qiáng)商品住宅質(zhì)量管理，確保商品住宅售后服務(wù)水平，維護(hù)住宅消費(fèi)者的合法權(quán)益而規(guī)定，未提供 不構(gòu)成拒絕接受房屋的條件。

(七)房屋負(fù)擔(dān)其他權(quán)利或產(chǎn)權(quán)瑕疵

出賣人交付的房屋之上可能負(fù)擔(dān)多種權(quán)利，如銀行的抵押權(quán)、先買受人的債權(quán)、工程承包人的優(yōu)先受償權(quán);或者已被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制 房屋權(quán)利。買受人盡管領(lǐng)受房屋，但權(quán)利處于不穩(wěn)定狀態(tài)，產(chǎn)權(quán)證書可能無(wú)法辦理，隨時(shí)將被真正權(quán)利人起訴騰房。如果出賣人事先未告知實(shí)際情況，買受人有權(quán)拒 絕接受房屋。房屋交付后，約定或者法定辦證期限屆滿后超過一年，由于出賣人原因?qū)е沦I受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的，買受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。 如果屬于一房二賣或者隱瞞抵押的情形，買受人可以根據(jù)《解釋》第8、9條要求出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。

二、何時(shí)可以要求退房

商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

我國(guó)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》為正確、及時(shí)審理商品房買賣合同糾紛案件，保障房屋買受人的合法權(quán)益提供法律依據(jù)。

其中，該解釋第8條規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

我們發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)買賣中的糾紛其實(shí)主要就是關(guān)系房屋質(zhì)量、交付等等的，當(dāng)然很多時(shí)候也會(huì)涉及到物業(yè)方面的糾紛，這也是需要購(gòu)房者引起注意的。畢竟要是不能處理好糾紛，則就會(huì)導(dǎo)致自身利益受到損害。具體房產(chǎn)糾紛有哪些，上文中小編作出了大概的介紹，若還有不清楚的，可以直接來電咨詢我們的專業(yè)律師。

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