在房屋買(mǎi)賣(mài)交易中，一些開(kāi)發(fā)商為了賺取高額的利潤(rùn)，無(wú)視購(gòu)房的合法權(quán)益，而將商品房一房多賣(mài)，騙取房款，給購(gòu)房者造成了不少的損失。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果不小心遭遇一房多賣(mài)購(gòu)房者要怎么處理呢?為了避免因遭遇一房多賣(mài)而遭受巨額損失，人們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)怎么防止一房多賣(mài)?請(qǐng)一起在下文中進(jìn)行了解。

一、遭遇一房多賣(mài)購(gòu)房者要怎么處理

商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，房產(chǎn)商又將該房屋賣(mài)給第三人，導(dǎo)致不能按期交房，是對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的嚴(yán)重違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同違約責(zé)任;如果導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，符合《合同法》第94條第(一)項(xiàng)規(guī)定的合同解除條件，則要承擔(dān)合同解除的法律責(zé)任。

房地產(chǎn)商已將簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物另外賣(mài)給第三人，合同約定的標(biāo)的物已經(jīng)不存在，合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，符合合同解除條件。《合同法》第97條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”而且《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8條規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。

因此購(gòu)房者可以依法請(qǐng)求解除合同，要求房地產(chǎn)商將先期支付的首期房款及其利息返還，并加倍賠償其因此受到的經(jīng)濟(jì)損失。此外，購(gòu)房者還可以向縣、市人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)督主管部門(mén)(建設(shè)行政主管部門(mén)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén))舉報(bào)該房地產(chǎn)商的一房二賣(mài)的違法行為，使其受到法律的嚴(yán)懲。

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第39條規(guī)定：“在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”。

所以購(gòu)房者為了更好的保護(hù)自己的利益，在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后，要及時(shí)到房屋管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，如果房屋辦理不了預(yù)售登記的話，建議暫時(shí)不要購(gòu)買(mǎi)該房屋，以免被騙。

二、買(mǎi)房時(shí)怎么防止一房多賣(mài)

為防止“一房多賣(mài)”現(xiàn)象，購(gòu)房者可以在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)雙方約定到的當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)進(jìn)行預(yù)告登記。

《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！?這一條規(guī)定的預(yù)告登記主要是限制賣(mài)方與買(mǎi)方簽約后再出售房屋并轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)給第三人，但預(yù)告登記后，必須三個(gè)月內(nèi)進(jìn)行過(guò)戶登記，否則預(yù)告登記自動(dòng)解除。

但是，預(yù)告登記需要雙方約定，不是強(qiáng)制性義務(wù)，如果賣(mài)方不同意進(jìn)行預(yù)告登記，買(mǎi)方的合法權(quán)益還是得不到保障。

對(duì)此，還有一個(gè)預(yù)防的辦法就是：買(mǎi)方可以在簽訂合同時(shí)把違約金數(shù)額約定的高一些。

定金罰則是雙倍返還定金，如果一套一百萬(wàn)價(jià)格的房屋買(mǎi)方只交了一萬(wàn)定金，賣(mài)方毀約時(shí)買(mǎi)方就只能要求退還一萬(wàn)的定金并賠償一萬(wàn)元損失，這樣并不能彌補(bǔ)房?jī)r(jià)上漲的購(gòu)買(mǎi)損失。現(xiàn)在使用的版本如果在立約時(shí)雙方約定一個(gè)較高數(shù)額的違約金，即使出現(xiàn)出價(jià)更高的買(mǎi)方，賣(mài)方也會(huì)計(jì)算多獲取的差價(jià)低于違約金時(shí)，就不會(huì)違約進(jìn)行“一房二賣(mài)”了。

還有一個(gè)更為公平合理并且雙方都能接受的辦法，就是在合同的補(bǔ)充條款中把這一條違約責(zé)任修改為：一方違約時(shí)，違約方賠償守約方合同約定價(jià)格與違約時(shí)房屋市場(chǎng)價(jià)格的差價(jià)部分。這樣，如果房?jī)r(jià)上漲時(shí)賣(mài)方違約，就需賠償買(mǎi)方該房屋房?jī)r(jià)上漲的部份;同樣，房?jī)r(jià)下跌時(shí)買(mǎi)方違約，就需賠償賣(mài)方該房屋房?jī)r(jià)下跌的部分。如果這樣約定，無(wú)論動(dòng)蕩的房市價(jià)格如何漲跌，雙方都會(huì)考慮到違約的成本而不會(huì)輕易毀約，可以防范于未然，打消雙方簽約時(shí)的顧慮，從而維護(hù)誠(chéng)實(shí)信用原則及交易的穩(wěn)定性。

生活中，您在買(mǎi)房時(shí)，不僅要注意仔細(xì)挑選房子，還要注意不要陷入了開(kāi)發(fā)商設(shè)定的購(gòu)房陷阱，遭遇了一房多賣(mài)的情況，否則您將遭受的損失將是非常大的。在買(mǎi)房時(shí)，如果您不確定開(kāi)發(fā)商是否存在一房多賣(mài)的行為時(shí)，不妨將開(kāi)發(fā)商的行為告訴房產(chǎn)方面的專(zhuān)家律師，由專(zhuān)業(yè)律師幫您分析。

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