與二手房相比，商品房的價(jià)格明顯高出許多，但在質(zhì)量以及居住環(huán)境上比二手房更存在優(yōu)勢(shì)，人們?nèi)绻Y金足夠，可以考慮購(gòu)買(mǎi)商品房。具體買(mǎi)商品房的基本程序是怎樣的呢?在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂是必不可少的。那么，購(gòu)房者應(yīng)該怎樣簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同呢?下文中將為你做詳細(xì)解答。

一、買(mǎi)商品房的基本程序是怎樣的

商品房的購(gòu)買(mǎi)程序因商品房性質(zhì)不同而有所差異，但總的來(lái)講，以下基本步驟是每個(gè)購(gòu)房者都必須經(jīng)歷的：

(1)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并按開(kāi)發(fā)商要求交納定金或預(yù)付款;

(2)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)契約，按契約約定交付房?jī)r(jià)款;

(3)辦理商品房抵押貸款的，應(yīng)與銀行簽訂《個(gè)人住房貸款借款合同》;

(4)買(mǎi)賣(mài)雙方到市房屋土地管理局辦理登記備案;

(5)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商辦理入住手續(xù);

(6)購(gòu)房者按照與開(kāi)發(fā)商協(xié)議在入往前或入住后與有關(guān)物業(yè)管理公司簽訂有關(guān)物業(yè)管理公約及其有關(guān)附件;

(7)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房者領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。

二、怎樣簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同

許多購(gòu)房者在房屋交付時(shí)才發(fā)現(xiàn)眼前的房屋與當(dāng)初開(kāi)發(fā)商信誓旦旦的承諾相去甚遠(yuǎn)，或者根本就拿不到房產(chǎn)。但由于商品房買(mǎi)賣(mài)契約規(guī)定不清或者根本就沒(méi)有作規(guī)定，無(wú)從追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。因此，認(rèn)真簽好商品房買(mǎi)賣(mài)契約，是保護(hù)自己合法利益的第一道屏障。

簽合同時(shí)有一個(gè)觀念是要修正的，那就是格式合同是不可修改的。許多購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的標(biāo)準(zhǔn)格式合同全部服從，大筆一揮了事。其實(shí)格式合同是由房地產(chǎn)交易的主管部門(mén)制定的，具有普遍適用性，但并不具有針對(duì)性。

建設(shè)部1998年2月發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售管理的通知》中明確指出：商品房銷(xiāo)售應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，開(kāi)發(fā)商不得使用強(qiáng)制性的格式合同，購(gòu)房者有權(quán)對(duì)合同內(nèi)容提出變更和修改。據(jù)此，購(gòu)房者完全可以根據(jù)自己對(duì)商品房的要求及開(kāi)發(fā)商的承諾修改格式合同，修改的內(nèi)容作為原格式合同的補(bǔ)充協(xié)議，與原格式合同具有同等的合同效力。

簽合同時(shí)第二個(gè)注意的事項(xiàng)是商品房的質(zhì)量條款。據(jù)調(diào)查資料顯示，商品房質(zhì)量糾紛中主要質(zhì)量問(wèn)題是屋面、廚房、廁所滲漏，結(jié)構(gòu)裂縫，墻皮或面磚脫落，裝飾裝修粗糙，器具質(zhì)量低劣等。因此對(duì)質(zhì)量條款的約定應(yīng)事無(wú)巨細(xì)，最好是能請(qǐng)這方面的行家提供建議。對(duì)于開(kāi)發(fā)商提供樣板房做參考的，對(duì)樣板房的各項(xiàng)質(zhì)量指標(biāo)也應(yīng)以質(zhì)量條款的形式落實(shí)。

總之，簽訂質(zhì)量條款時(shí)周到細(xì)致是與將來(lái)發(fā)生質(zhì)量糾紛時(shí)你可能得到的補(bǔ)償成正比的。

最后要注意的是在合同簽訂后三個(gè)月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓登記具有絕對(duì)效力，可以對(duì)抗未登記的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。這就是說(shuō)，即使你簽約在先，并已交足房款，但如果開(kāi)發(fā)商再將同一房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人，并已搶先登記，雖然開(kāi)發(fā)商會(huì)由此承擔(dān)退回房款和違約責(zé)任，但你預(yù)想中的房屋必然落空，為買(mǎi)房所作出的種種努力也將付之東流。

雖然商品房是全新的房子，對(duì)于有購(gòu)房需求且購(gòu)房資金充足的人來(lái)說(shuō)，商品房是第一選擇。不過(guò)，人們?cè)谶x購(gòu)商品房時(shí)，要學(xué)會(huì)識(shí)別開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房陷阱，謹(jǐn)慎簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同以及交付購(gòu)房定金等。對(duì)于買(mǎi)商品房的基本程序是怎樣的問(wèn)題，律霸小編就為大家介紹到此，希望可以為你提供一些幫助。

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